路線価 (2023) 兵庫県神戸市兵庫区御崎本町4-2-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市兵庫区兵庫県神戸市兵庫区御崎本町４丁目２番７
価格時点	2023 年
駅名	地下鉄和田岬駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (1117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億4,000万 円 (1117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神戸市及び周辺都市に存する工業地域である。需要者は京阪神の市場を対象とした中小規模資本の事業会社が大半を占める。事務所兼倉庫、営業所等が中心で、兵庫区南部の臨海部付近に存している。工場・作業所等の工場地としての需要はやや限定的であるが、事務所兼倉庫等の用地に対する需要は比較的安定して推移しており、需給は概ね均衡している。需要者の属性や業種による取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は神戸市に位置する中小工業地域である。需要者は圏内に地縁を有する事業者を中心として、圏外の事業者も想定される。中規模事業所、倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業地域にあって、中心市街地への接近性にも優れること等から、需給は概ね堅調であり地価は上昇傾向で推移している。需要者の属性や業種による取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地に対して予想される需要者は、自用物件として取得する事業者が中心で、収益目的の投資家は殆どないことから収益還元法の適用は断念した。事業者は不動産購入の意思決定に際し、採算性に着目しつつも同一需給圏内における類似不動産の取引価格等を十分に把握し重要視するものと考えられる。このようなことから、試算価格の調整に当たっては、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 事業所、倉庫等が建ち並ぶほか、周辺には共同住宅等も見られる地域である。中小規模資本の事業者等による自用目的での取引が主な地域にあって、賃貸市場が十分に熟成しておらず、経済合理的な賃貸事業を想定することが非現実的であるため収益還元法は適用しない。以上により市場の実態を反映した、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	地下鉄和田岬駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	337.9 坪 (1117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模事業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市兵庫区兵庫県神戸市兵庫区御崎本町４丁目２番７
標準地の範囲
東	90 m
西	110 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	事務所兼倉庫地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	35 m
面積	1100 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中小規模の事務所兼倉庫等が多い工業地域に存する。倉庫用地等に対する需要は堅調であり、地価水準は若干の上昇傾向で推移している。新型コロナウィルス感染症拡大の影響は殆どなく需給は安定している。 (2)中規模事業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も現状通り推移するものと予測する。需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事務所兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、物価上昇等の景気を下押しするリスクが懸念されるものの、兵庫区臨海部及び周辺の工業地に対する需要は回復傾向にある。 (2)ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。兵庫区の人口は若干の増加傾向にあり、土地取引件数も増加している。
地域要因
(1)事業所、倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工場地域である。地域要因に特に目立った変動はない。 (2)中規模事業所や倉庫等が見られる臨海部の工場地域である。なお、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＹ３０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区御崎本町４丁目２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,871 円／平米 38万9,682 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,054 円／平米 50万2,691 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,135 円／平米 42万308 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区御崎本町４丁目２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,851 円／平米 29万7,047 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,560 円／平米 37万8,735 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,050 円／平米 40万6,803 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市兵庫区御崎本町４丁目２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9 円／平米 33万630 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,554 円／平米 30万5,984 円／坪
標準価格 平米 坪	13万358 円／平米 43万964 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	北
側道幅員2	16 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＴ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市兵庫区御崎本町４丁目２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万583 円／平米 39万8,647 円／坪
推定価格 平米 坪	12万698 円／平米 39万9,028 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,161 円／平米 40万7,170 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情