路線価 (2023) 兵庫県神戸市兵庫区高松町12-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市兵庫区兵庫県神戸市兵庫区高松町１２番１７
価格時点	2023 年
駅名	御崎公園駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (610 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (610 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円／坪 1平米 6万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市及び周辺市の工場・倉庫等が集積する工業地域である。需要者は地縁を有する個人事業者及び阪神間諸都市の中小規模の事業法人が中心である。工場・倉庫等が集積する工業用地は供給が少なく一定の需要が認められ、地価水準は上昇傾向で推移している。近隣地域を含む周辺においては工業地の不動産取引件数が少ないため、取引の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は、神戸市及び周辺諸都市に存する臨海部の工業地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人又は中小規模資本の法人事業者が大半を占める。臨海部にあって台風等による高潮被害が懸念される地域だが、中小規模の工場・作業所等が集積する工業団地に存することから一定程度の需要が認められる。近隣地域及び圏域内の類似地域において土地取引は殆どないため、取引の中心となる土地の規模及びその価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模工場が集積する地域であり、合理的な賃貸工場を想定することは困難であるため、収益還元法は非適用とした。自用目的の不動産取引が一般的であり、需要者は代替不動産の取引価格水準を注視して取引を行うものと思料する。比準価格は同一需給圏における工業地の取引件数が少なく、十分な取引事例を得られなかったが、概ね市場の実勢値を示す価格が求められた。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は自社工場等が立地する臨海部の工業地域にあって、比較的規模の小さい自用の工場用地としての利用を中心とする地域に所在している。当該地域においては賃貸市場が未成熟で、経済合理性に見合う賃貸用の工場等を想定することができなかったため、収益還元法の適用は断念した。このようなことから、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	御崎公園駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	184.5 坪 (610 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模工場が集中する臨海部の工業団地
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市兵庫区兵庫県神戸市兵庫区高松町１２番１７
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	35 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模工場が連たんする臨海部の工業団地であり、地域要因に大きな変化は見られない。工業用地は一定の需要が見込まれ、景気動向の持ち直しの影響もあり、地価は今後も上昇基調で推移すると予測する。 (2)中小規模の工場・事業所等が多い臨海部の工業団地内に存する。当該地域及び類似地域における工場用地等に対しては一定の需要があり需給は概ね均衡している。地価水準は横這いから上昇へと転じている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)兵庫県の景気動向は厳しい状況にあるが、持ち直しの動きも見られる。兵庫区の人口はやや上昇で推移している。 (2)ウィズコロナの下で、物価上昇等の景気を下押しするリスクが懸念されるものの、兵庫区臨海部及び周辺の工業地に対する需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)小規模工場が建ち並ぶ臨海部の工業団地である。地域要因に変化は認められない。 (2)臨海部にあって、中小規模の工場・事業所等で構成される工業団地である。地域要因に特に目立った変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市兵庫区高松町１２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万932 円／平米 30万621 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,842 円／平米 31万6,854 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,789 円／平米 22万804 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＹ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市兵庫区高松町１２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,057 円／平米 15万8,876 円／坪
推定価格 平米 坪	7万712 円／平米 23万3,774 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,719 円／平米 22万7,185 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,700 円／平米 22万7,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＫ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市兵庫区高松町１２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,878 円／平米 22万1,099 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＳ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市東灘区
地域	兵庫県神戸市兵庫区高松町１２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,936 円／平米 35万3,530 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,510 円／平米 34万8,816 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,118 円／平米 22万1,892 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情