路線価 (2023) 兵庫県神戸市長田区片山町1-8-184 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市長田区兵庫県神戸市長田区片山町１丁目８番１８４
価格時点	2023 年
駅名	高速長田駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円／坪 1平米 16万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市長田区及び隣接の須磨区や兵庫区に形成された住宅地域にわたる。需要者は神戸市内の居住者が中心である。少子高齢化、人口減少等から利便性の劣る住宅への需要は全般的に弱含みであるが、山麓線以南の利便性の良い既成住宅地域では、一部で地域的選好性からも需要が安定している地域もある。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で１，２００万円程度、新築の建売住宅で総額３，５００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は神戸高速鉄道、神戸市営地下鉄等の沿線で、神戸市長田区及びその周辺区に存する住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者で一次取得者や地縁者が中心である。経路に坂道もあるが駅徒歩圏にあり商業施設等への接近性も優れ、隣接する兵庫区との比較でも割安感が認められることから、地価は安定的に推移している。土地は本件標準地と同程度であれば総額１２００万円程度、新築戸建住宅は３５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺の土地利用を考慮すると、画地規模が小さく、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。当該地域は居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。以上により単価と総額の関連にも十分留意し、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には共同住宅等の賃貸物件も混在するが、画地条件から経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益還元法は適用しない。自用目的の取引が中心の住宅地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として取引を行うことが通常と考えられる地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高速長田駅北方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	22.4 坪 (74 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅の多い山手の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市長田区兵庫県神戸市長田区片山町１丁目８番１８４
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	12 m
面積	70 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が建ち並ぶ生活利便性が高い住宅地域である。山手エリアにあるが、駅から近いことから需要は堅調である。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。山手に位置するが、駅から近く利便性が高いことから需給関係は概ね安定的に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北部の利便性や街路条件の劣る住宅地域では需要は減退しているが、利便性の良好な中南部の住宅地域では需要は堅調である。 (2)長田区南部の区画整理地を中心に地価は上昇傾向にある。北部丘陵地の利便性の劣る地域では高齢化も進行し地価の下落が続く。
地域要因
(1)駅徒歩圏内で、周辺には大型店舗を含む商業施設の集積もあり、利便性からも相対的に需要は底堅い。地域要因に変動はない。 (2)地域要因に特別の変動はない。駅や都心部への接近性が優れ、商業施設も集積し利便性が良好である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＨ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区片山町１丁目８番１８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,427 円／平米 50万7,230 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,743 円／平米 56万7,782 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,375 円／平米 55万6,648 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＨ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区片山町１丁目８番１８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,828 円／平米 31万3,501 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,375 円／平米 52万6,894 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,763 円／平米 55万4,624 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＨ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区片山町１丁目８番１８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,160 円／平米 38万7,331 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,863 円／平米 37万9,737 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,916 円／平米 56万1,742 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＤ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区片山町１丁目８番１８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万132 円／平米 49万6,336 円／坪
推定価格 平米 坪	15万132 円／平米 49万6,336 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,833 円／平米 53万8,326 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情