路線価 (2023) 兵庫県神戸市長田区大丸町1-16-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市長田区兵庫県神戸市長田区大丸町１丁目１６番３
価格時点	2023 年
駅名	神鉄長田駅 から 760m
路線価
1坪当たり	1坪 29万4,234 円
1平米当たり	1平米 8万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,130万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,130万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円／坪 1平米 11万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は神戸電鉄「長田」駅を最寄り駅とする住宅地域一円と判断する。需要者は市内居住の一次取得層のほか地縁的選好者や収益不動産の立地を求める事業者等による引き合いも見受けられるが、やや山手に位置するため傾斜や高低差があるなどで生活利便性が劣ることや自然災害への警戒感等から住宅需要に弱さがある。土地は２２００万円程度（２００㎡程度）が需要の中心となり、新築戸建物件については４０００万円前後が需要の中心と判断する。 (2) 同一需給圏は神戸高速鉄道線、市営地下鉄西神・山手線及び神戸電鉄有馬線等の各沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域。需要者は近隣の地縁者をはじめとする神戸市内の居住者等が多く、圏外からの転入者は少ない。金融政策の変化が予想されるなか、山手エリアの総額が嵩む物件への需要は限定的であり、地価はやや下落傾向で推移している。土地の中心的価格帯は、標準地と同規模程度であれば２，１００万円前後程度と目される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件標準地は居住の快適性を重視した住宅地域に位置し、自用目的での取引水準を指標とした市場性を重視し価格決定することが一般的かつ合理的である。また近年は収益不動産市場が認知され賃貸運営の収益性で価格が判断されているが、この場合の対象は土地建物一体が多く本件で対象とする更地でないことから不確実性を排除できない面がある。以上より代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (2) 自己使用目的の取引が中心的であり、環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例に基づき実証的な比準価格を試算し得た。一方、周辺にはマンション、ハイツ等も散見されるが戸建住宅中心の地域内に存するため賃貸事例も少なく、収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、収益価格は参考に留め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	神鉄長田駅南方
距離	760 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅の多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市長田区兵庫県神戸市長田区大丸町１丁目１６番３
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	15 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	14.5 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北７．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存住宅地域として熟成しており、今後も現状維持と予測する。傾斜を有するやや山手に位置するので、眺望や通風等に恵まれつつも、利便性の面で住宅需要に弱含み感が認められ、下落傾向の地価で推移すると予測する。 (2)山麓線以南、山陽電鉄線以北の中規模一般住宅の多い住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、総額面から需要はやや弱く、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)特にＪＲ沿線の住宅需要がこれまで同様に集中しているのに加え、総額が嵩まない小規模物件や中古物件への購入需要に活発な動きが認められる。 (2)北部の利便性や街路条件の劣る住宅地域では需要は減退しているが、利便性の良好な中南部の住宅地域では需要は堅調である。
地域要因
(1)周辺環境に格別の変動要因は見受けられないが、やや山手に位置する住宅地域であることから近時は生活利便性の面で住宅需要に弱さが認められる。 (2)中規模一般住宅の多い住宅地域であるが、傾斜地にあり、需要はやや弱含みで推移。周辺環境に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区大丸町１丁目１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万436 円／平米 36万5,101 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,219 円／平米 35万4,466 円／坪
標準価格 平米 坪	11万535 円／平米 36万5,429 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＳ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区大丸町１丁目１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,957 円／平米 28万7,480 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,619 円／平米 31万9,422 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,174 円／平米 36万929 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区大丸町１丁目１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,637 円／平米 25万6,668 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,637 円／平米 25万6,668 円／坪
標準価格 平米 坪	11万437 円／平米 36万5,105 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＫ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区大丸町１丁目１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,022 円／平米 26万1,247 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,240 円／平米 25万8,661 円／坪
標準価格 平米 坪	11万979 円／平米 36万6,897 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情