土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県神戸市長田区大日丘町1-57-4 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市長田区
兵庫県神戸市長田区大日丘町1丁目57番4 (神戸長田)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域)
  • 鵯越駅 から 880m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
13万5,546
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
4万1,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市長田区兵庫県神戸市長田区大日丘町1丁目57番4
価格時点 2023
駅名 鵯越駅 から 880m
路線価
1坪当たり 1坪 13万5,546
1平米当たり 1平米 4万1,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
416万
(84 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 16万3,647
1平米 4万9,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月16日
鑑定評価額 総額
417万
(84 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 16万4,308 円/坪
1平米 4万9,700 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は長田区及び隣接区の兵庫区の北部に位置する住宅地域一円と判断する。需要者は住宅の購入総額を抑えたい市内居住の一次取得層のほか地縁的選好者による引き合いも見受けられるが、山手に位置するため傾斜や高低差があるなどで生活利便性が劣ることや自然災害への警戒感等から住宅需要は依然として弱含み感がある。土地は400~500万円程度(90㎡程度)が需要の中心となり、新築戸建物件は2000万円台が需要の上限と判断する。

(2) 同一需給圏は神戸電鉄有馬線の沿線で、神戸市長田区北部を中心とする古くからの住宅地域である。需要者は神戸市の居住者が多く、その中でも地縁者が中心になると考えられる。生活利便施設が少なく高齢化や人口減少が顕著な地域で需要者が限定される傾向にあり、地価の下落が継続している。土地は本件標準地と同規模で400万円台前半程度、新築戸建住宅は2000万円台前半が需要の中心と考えられる。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件標準地は居住の快適性を重視した価格形成要因が主となる住宅地域に位置しており、自用目的での取引価格水準を指標とした市場性を主眼に置いて価格が決定されることが一般的かつ合理的である。したがって評価にあたっては後記「収益還元法が適用できない場合その理由」のとおり収益価格は試算せず、本件標準地の市場特性を反映した比準価格のみ試算した。鑑定評価額の決定に当たっては代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ上記のとおり決定した。

(2) 画地条件等から経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益目的の取引もほとんど見られないことから収益還元法は適用しない。自用目的の取引が中心となる戸建住宅地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として取引を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 鵯越駅南西方
距離 880 m
土地の状態
土地面積 25.4 坪 (84 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 7.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市長田区兵庫県神戸市長田区大日丘町1丁目57番4
標準地の範囲
30 m
西 40 m
15 m
0 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 6 m
奥行き 15 m
面積 90 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北7.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)人口減少が続く神戸電鉄沿線に位置する住宅地域であり当分は現状を維持すると予測する。地勢等の面で生活利便性が劣ることや自然災害への警戒感から需要は弱含みであり、当面は下落傾向の地価で推移すると予測する。

(2)長田区北部の傾斜地に存する旧来の住宅地域であり、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。人口減少、高齢化の進行から需要は縮小しており地価は下落傾向が継続すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 16万3,647
1平米 4万9,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 16万4,308
1平米 4万9,700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 16万3,647
1平米 4万9,500
前年から次年への変動率 -4.1 %
2022年
1坪 17万590
1平米 5万1,600
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 16万4,308
1平米 4万9,700
前年から次年への変動率 -3.7 %
2019年
1坪 17万590
1平米 5万1,600
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)特にJR沿線の住宅需要がこれまで同様に集中しているのに加え、総額が嵩まない小規模物件や中古物件への購入需要に活発な動きが認められる。

(2)ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。長田区の人口は減少傾向にあるが、土地取引件数は増加している。

地域要因
(1)神戸電鉄沿線の旧来からの住宅地域で周辺環境に格別の変動要因はないが生活利便性が劣るため人口減が続いており需要は低調な状態が継続している。

(2)地域要因に特別の変動はないが、山手の傾斜地の住宅地域であり、需要は限定的で地価の下落が継続している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 MK305国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市長田区
地域 兵庫県神戸市長田区大日丘町1丁目57番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万7,940 円/平米
12万5,430 円/坪
推定価格 平米
3万7,409 円/平米
12万3,674 円/坪
標準価格 平米
4万7,473 円/平米
15万6,946 円/坪
査定価格 平米
4万7,500 円/平米
15万7,035 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 MK305国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市長田区
地域 兵庫県神戸市長田区大日丘町1丁目57番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万7,958 円/平米
15万8,549 円/坪
推定価格 平米
4万8,794 円/平米
16万1,313 円/坪
標準価格 平米
4万9,638 円/平米
16万4,103 円/坪
査定価格 平米
4万9,600 円/平米
16万3,978 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 南東
側道幅員1 3 m
側道方位2 南西
側道幅員2 18.5 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 HD305国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市長田区
地域 兵庫県神戸市長田区大日丘町1丁目57番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
6万1,900 円/平米
20万4,641 円/坪
推定価格 平米
5万8,448 円/平米
19万3,229 円/坪
標準価格 平米
4万9,282 円/平米
16万2,926 円/坪
査定価格 平米
4万9,300 円/平米
16万2,986 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 MK305国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市長田区
地域 兵庫県神戸市長田区大日丘町1丁目57番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
2万9,637 円/平米
9万7,980 円/坪
推定価格 平米
4万9,648 円/平米
16万4,136 円/坪
標準価格 平米
5万1,184 円/平米
16万9,214 円/坪
査定価格 平米
5万1,200 円/平米
16万9,267 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 HD305Y
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市長田区
地域 兵庫県神戸市長田区大日丘町1丁目57番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
4万5,772 円/平米
15万1,322 円/坪
推定価格 平米
4万3,887 円/平米
14万5,090 円/坪
標準価格 平米
4万9,759 円/平米
16万4,503 円/坪
査定価格 平米
4万9,800 円/平米
16万4,639 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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