土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県神戸市長田区御蔵通3-201-13 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市長田区
兵庫県神戸市長田区御蔵通3丁目201番13 (神戸長田)
  • 周辺状況: 住宅地 (小規模一般住宅のほか店舗等も見られる住宅地域)
  • 高速長田駅 から 580m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
44万6,310
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
13万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市長田区兵庫県神戸市長田区御蔵通3丁目201番13
価格時点 2023
駅名 高速長田駅 から 580m
路線価
1坪当たり 1坪 44万6,310
1平米当たり 1平米 13万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
1,670万
(97 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 56万8,632
1平米 17万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月22日
鑑定評価額 総額
1,670万
(97 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 56万8,632 円/坪
1平米 17万2,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は神戸市長田区及び隣接区である兵庫区の中部に位置し、最寄り駅を神戸高速「高速長田」駅もしくはJR「兵庫」駅とする混在住宅地域一円と判断する。同圏域は細街路のところもあるが全体的には区画が整備されて利便性に富む住環境から相応の需要が見込め、需要者としては市内居住の一次取得層のほか地縁的選好者による引き合いも認められる。土地は1700万円程度(100㎡程度)、新築戸建物件は4000万円前後が需要の中心である。

(2) 同一需給圏は神戸高速鉄道、JR山陽本線、神戸市営地下鉄等の沿線で、長田区及びその周辺区の住宅地域である。需要者は圏内居住者で一次取得者や地縁者が中心である。土地区画整理済みの住宅地域で、交通接近性、生活利便性が良好であり、一定の需要が見込まれ地価は上昇傾向にある。土地は本件標準地と同程度の規模で1700万円程度、新築戸建住宅は4000万円程度が需要の中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件標準地は居住の快適性を重視した価格形成要因が主となる住宅地域に位置しており、自用目的での取引価格水準を指標とした市場性を主眼に置いて価格が決定されることが一般的かつ合理的である。したがって評価にあたっては後記「収益還元法が適用できない場合その理由」のとおり収益価格は試算せず、本件標準地の市場特性を反映した比準価格のみ試算した。鑑定評価額の決定に当たっては代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ上記のとおり決定した。

(2) 画地規模が小さいため、経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益還元法は適用しない。自用目的の取引が中心の地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として取引を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 高速長田駅南東方
距離 580 m
土地の状態
土地面積 29.3 坪 (97 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模一般住宅のほか店舗等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 角敷地等指定区域
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市長田区兵庫県神戸市長田区御蔵通3丁目201番13
標準地の範囲
20 m
西 30 m
20 m
40 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 10 m
面積 100 m2
形状 ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 角敷地等指定区域
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)汎用性が高い住宅地域としてほぼ熟成しており今後も現状維持と予測する。区画整然とした利便性に富む居住環境から近時は人口増の傾向の継続が認められ、中古住宅の取引を中心として底堅い住宅需要が見込まれる。

(2)高速長田駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、駅周辺には店舗等が集積し、生活利便性、都心への接近性が良好であり需要は根強い。地価は上昇傾向で推移している。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 56万8,632
1平米 17万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 56万8,632
1平米 17万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 56万8,632
1平米 17万2,000
前年から次年への変動率 0.6 %
2022年
1坪 56万5,326
1平米 17万1,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 56万8,632
1平米 17万2,000
前年から次年への変動率 0.6 %
2019年
1坪 56万5,326
1平米 17万1,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)特にJR沿線の住宅需要がこれまで同様に集中しているのに加え、総額が嵩まない小規模物件や中古物件への購入需要に活発な動きが認められる。

(2)長田区南部の区画整理地を中心に地価は上昇傾向にある。北部丘陵地の利便性の劣る地域では高齢化も進行し地価の下落が続く。

地域要因
(1)周辺環境に格別の変動要因は見受けられない。区画整然とした既成の住宅地域であり、一定の総額水準までであれば相応の住宅需要が見込まれる。

(2)地域要因に特別の変動はない。長田区南部の平坦な住宅地域で利便性の良好な地域である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 SS305国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市長田区
地域 兵庫県神戸市長田区御蔵通3丁目201番13
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
13万5,367 円/平米
44万7,523 円/坪
推定価格 平米
13万2,713 円/平米
43万8,749 円/坪
標準価格 平米
17万3,255 円/平米
57万2,781 円/坪
査定価格 平米
17万3,000 円/平米
57万1,938 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 3.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 HD305国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市長田区
地域 兵庫県神戸市長田区御蔵通3丁目201番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
15万132 円/平米
49万6,336 円/坪
推定価格 平米
15万132 円/平米
49万6,336 円/坪
標準価格 平米
17万25 円/平米
56万2,103 円/坪
査定価格 平米
17万 円/平米
56万2,020 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 HH305国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市長田区
地域 兵庫県神戸市長田区御蔵通3丁目201番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
15万3,427 円/平米
50万7,230 円/坪
推定価格 平米
17万1,743 円/平米
56万7,782 円/坪
標準価格 平米
17万3,653 円/平米
57万4,097 円/坪
査定価格 平米
17万4,000 円/平米
57万5,244 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 北西
側道幅員1 6.7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 HH305Y
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市長田区
地域 兵庫県神戸市長田区御蔵通3丁目201番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
13万9,670 円/平米
46万1,749 円/坪
推定価格 平米
19万3,717 円/平米
64万428 円/坪
標準価格 平米
17万2,500 円/平米
57万285 円/坪
査定価格 平米
17万3,000 円/平米
57万1,938 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 8.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 MK305国
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市長田区
地域 兵庫県神戸市長田区御蔵通3丁目201番13
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
9万6,593 円/平米
31万9,336 円/坪
推定価格 平米
10万1,784 円/平米
33万6,498 円/坪
標準価格 平米
17万492 円/平米
56万3,647 円/坪
査定価格 平米
17万 円/平米
56万2,020 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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