路線価 (2023) 兵庫県神戸市長田区浜添通3-5-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市長田区兵庫県神戸市長田区浜添通３丁目５番３４
価格時点	2023 年
駅名	苅藻駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円／坪 1平米 13万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市営地下鉄・ＪＲ山陽本線等の沿線で、神戸市南西部に存する住宅地域である。需要者は神戸市長田区の居住者が多く、その中でも地縁者が中心になると考えられる。交通接近性に優れ、総額を抑えた物件が中心で、周辺地域と比較して割安感が認められ、需給関係は安定している。土地は本件標準地と同程度の規模で１，１００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円迄が需要の中心である。 (2) 同一需給圏の範囲は主として神戸市長田区南部に位置し、市営地下鉄海岸線「苅藻」もしくは「駒ヶ林」駅から徒歩圏にある住宅地域が中心であるものと判断する。同圏域は中小工場を主とする地域から住宅地に移行しつつあり、需要者は地縁的選好性を有する市内居住者のほか他市域からの転入も認められ、同圏域内の物件に対して相応の需要が認められる。土地は１０００万円台前半（８５㎡程度）、新築戸建物件は２５００～３５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 画地規模が小さいため、経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益還元法は適用しない。自用目的の取引が中心の地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として取引を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 本件標準地は周辺の土地利用を考慮すると画地規模が小さく賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として、居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、代替競争不動産の相場観を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	苅藻駅北西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	26.6 坪 (88 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、マンション、事業所等の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市長田区兵庫県神戸市長田区浜添通３丁目５番３４
標準地の範囲
東	40 m
西	25 m
南	20 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	10 m
面積	85 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事業所等の混在する地域であるが、最寄駅から徒歩圏にあり、都心への接近性にも優れることから、今後は住宅地域としての性格を強めていくと予測する。地価動向は概ね安定的に推移している。 (2)最寄り駅や小学校等への接近条件の良好さから事業所等を主とする地域の中に戸建住宅や共同住宅等が増えつつあり、今後も見込まれる住宅地化とそれに相応する住宅需要から地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長田区の南部平坦地で利便性の優れる地域を中心に地価は上昇傾向。北部丘陵地では下落傾向が継続している。 (2)ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。長田区の人口は減少傾向にあるが、土地取引件数は増加している。
地域要因
(1)周辺地域では中小工場も見られるが、都心部への接近性が優れることから住宅化が進行している。 (2)中小工場を主とする地域から住宅地域に移行しつつある地域である。利便性に富む区中心部への接近性も比較的良好で相応の住宅需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＤ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区浜添通３丁目５番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,507 円／平米 37万8,560 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,622 円／平米 37万8,940 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,516 円／平米 42万8,180 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＤ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区浜添通３丁目５番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,730 円／平米 50万4,925 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,730 円／平米 50万4,925 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,104 円／平米 42万6,818 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＳ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区浜添通３丁目５番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万176 円／平米 43万362 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,384 円／平米 41万7,826 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,896 円／平米 43万9,354 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＨ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区浜添通３丁目５番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,818 円／平米 46万8,850 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,363 円／平米 45万816 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,523 円／平米 42万4,897 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＨＨ３０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区浜添通３丁目５番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,220 円／平米 56万6,053 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,912 円／平米 53万8,587 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,075 円／平米 42万3,416 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	275 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情