路線価 (2023) 兵庫県神戸市長田区大塚町2-1-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市長田区兵庫県神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外
価格時点	2023 年
駅名	高速長田駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	5,490万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万6,008 円 1平米 26万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5,470万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万2,702 円／坪 1平米 26万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は神戸市中西部の駅徒歩圏で、幹線若しくは準幹線道路沿いの視認性が優れる商業地域である。需要者の中心は地縁的選好を有する小規模事業者若しくは広域展開を図る事業者等である。背後地の発展及び熟成が進んでいる中心部の商業地域は集客の面から比較的商況は明るい。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握することは困難だが、同程度の規模であれば５５００万円程度と目される。 (2) 同一需給圏は長田区を中心に須磨区や兵庫区に形成された商業地域である。需要者は圏域内に地縁を有する法人や個人事業者が中心で、立地によっては全国規模の法人等からの需要も散見される。ロードサイド型大型店舗への顧客の分散化により、小売店舗等への需要が積極的とはいえないが、一方で、実需に基づく相応の取引が認められること等から地価は堅調に推移している。商業地の取引が少ない上、画地規模等も様々であり、売買の中心価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引市場を反映した比準価格に対して理論価格たる収益価格が乖離したが、これは本来の収益性以上の地価形成がなされていることを背景としている。本件標準地は長田線沿いの熟成した商業地域で、需要者の多くは代替不動産の水準等を念頭に、生業的な事業展開目的から市場参入していると判断し、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、収益価格を比較考量の上、代替性がある取引事例を基とした比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域においては、貸店舗や貸事務所等も見受けられるが、古くから営業を継続している店舗等が多く、明確な新規賃料水準の把握が困難である。また、取引される場合の動機は、投資目的よりも自己使用目的での売買であることが多く、収益性を重視した価格形成がなされているとまでは言えない状況下にある。したがって比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高速長田駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	23 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の事務所、店舗併用住宅等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市長田区兵庫県神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	230 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所や店舗兼住宅が建ち並ぶ長田線沿いの熟成した商業地域である。当該地域の顧客の大半は背後の周辺住民で、店舗は人通りが見られるようになっている。ウィズコロナの下、地価水準も安定的に推移すると予測する。 (2)当該地域は既に事務所ビルや店舗併用住宅が建ち並ぶ熟成した商業地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。実需に基づく相応の取引が認められること等から地価は堅調に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 90万5,844 円 1平米 27万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 90万2,538 円 1平米 27万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 90万5,844円 1平米 27万4,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。路線商業地での需要は底堅く、ウィズコロナの下で、飲食店舗街でも需要は回復傾向が見られる。 (2)ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。長田区の人口は減少傾向にあるが、土地取引件数は増加している。
地域要因
(1)旧来からの商業地域として熟成しており、近隣における格別の変動要因はない。 (2)長田神社や周辺の市場等を中心に形成された旧来からの商業地域の一角にある。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、角地であるが側道の幅員等から利用効率が優る程ではないと判断する。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＳ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,400 円／平米 95万144 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,714 円／平米 90万4,898 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,479 円／平米 91万4,040 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万8,708 円／平米 105万3,649 円／坪
推定価格 平米 坪	30万3,531 円／平米 100万3,473 円／坪
標準価格 平米 坪	26万9,805 円／平米 89万1,975 円／坪
査定価格 平米 坪	27万 円／平米 89万2,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	20 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＤ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,464 円／平米 94万438 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,541 円／平米 98万6,977 円／坪
標準価格 平米 坪	28万8,167 円／平米 95万2,680 円／坪
査定価格 平米 坪	28万8,000 円／平米 95万2,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＨ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,225 円／平米 65万5,332 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,225 円／平米 65万5,332 円／坪
標準価格 平米 坪	26万138 円／平米 86万16 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＨ３０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,905 円／平米 100万4,710 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,168 円／平米 101万8,803 円／坪
標準価格 平米 坪	27万4,905 円／平米 90万8,836 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	1.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情