路線価 (2023) 兵庫県神戸市長田区神楽町2-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市長田区兵庫県神戸市長田区神楽町２丁目１１番外
価格時点	2023 年
駅名	新長田駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,840万 円 (364 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,840万 円 (364 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円／坪 1平米 13万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市中西部に位置する工業地域で、需要者の中心は中小規模の地場産業事業者や関連事業所を求める大手メーカーと判断する。当該圏域では中小規模の下請工場が多く業況は国内外経済の影響や大手メーカーの業績如何による面が大きい。昨今はインフラが整った工業地需要が高まっている一方、資材高騰等による不透明感も伺われる。需要の中心価格帯は地縁関係や規模等、取引自体に個別性が強く把握し難いが同程度の規模で５千万円程度と目される。 (2) 同一需給圏は神戸市内の中小工場や事業所等の見られる地域である。需要者は圏内に地縁を有する事業者、地元関連企業等が中心である。地場産業を中心とする地元企業の事務所等が集積する工業地域にあって、景気低迷による先行きに対する不透明感もあるが、一方で、金融緩和により資金調達環境が良好であることなどから、地価は堅調に推移している。土地は画地条件等により取引価格がまちまちで、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件標準地に対する需要者は相場観を念頭に対収益取得コストを意識するため、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。一方、近年は収益不動産市場が認知され賃貸運営の収益性で価格が判断されるが、この場合の対象は土地建物一体が多く本件で対象とする更地でないので不確実性を排除できないほか、建物の規模・設備等の個別性を十分に吟味できていない面がある。以上より本件標準地の前年価格からの検討を踏まえ比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。一方収益価格は土地に帰属する純収益を資本還元したものであるが、試算の過程に多くの想定要素を含むことから精度がやや劣る。自用目的の取引も多く、需要者の多くは市場での取引価格の水準を重要な指標として取引を行っていると考えられることから、比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、対象標準地の前年価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新長田駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	110.1 坪 (364 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼作業場
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、作業場等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市長田区兵庫県神戸市長田区神楽町２丁目１１番外
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層作業所兼事務所地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	20 m
面積	370 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所や作業場等が混在する工業地域であり阪神高速湾岸線延伸の具現化による好影響を期待する一方、原材料高騰等に伴うコスト増や国内外経済の不透明感を起因とした地域の製造業に対する悪影響も懸念される。 (2)地元企業の事務所や作業所等の混在する地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層作業所兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産拠点の国内回帰を反映しインフラが整った工場地需要は旺盛だが、近時は円安に伴うコスト増等から投資縮小の動きもあるなど今後が注目される。 (2)ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。長田区の人口は減少傾向にあるが、土地取引件数は増加している。
地域要因
(1)原材料高騰等の影響で家内工業的な地域の製造業に弱含み感が認められつつ、全国的な生産拠点の国内回帰の動きで潜在的需要の顕在化も期待される。 (2)地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＫ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区神楽町２丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,288 円／平米 43万7,344 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＤ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区神楽町２丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,062 円／平米 34万723 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,062 円／平米 34万723 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,150 円／平米 42万6,970 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	1.1 m
側道方位2	南西
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＫ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区神楽町２丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万442 円／平米 105万9,381 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,984 円／平米 82万3,141 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,955 円／平米 45万2,773 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＹ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市長田区神楽町２丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,871 円／平米 38万9,682 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,054 円／平米 50万2,691 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,381 円／平米 44万958 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市長田区神楽町２丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,851 円／平米 29万7,047 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,560 円／平米 37万8,735 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,520 円／平米 44万1,417 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情