路線価 (2023) 兵庫県神戸市長田区浜添通6-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市長田区兵庫県神戸市長田区浜添通６丁目９番
価格時点	2023 年
駅名	苅藻駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	8,440万 円 (1008 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,712 円 1平米 8万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	8,440万 円 (1008 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,712 円／坪 1平米 8万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市及び阪神間の工場や流通業務を中心とした工業地域である。需要者の中心は神戸市及び阪神間に所在する中小規模の事業者である。駅及び市街地に近く利便性が良好であり、このところ特に物流・倉庫関連の内陸型工業地の需要が底堅い。取引される画地規模は大小様々であり、取引件数も少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね神戸市及び阪神地域の製造業や流通業を中心とする工業地域である。需要者の中心は地元企業や神戸市及び阪神間の中小事業者等が想定される。市街地や高速ＩＣに近く、製造業のほかに物流関連の需要も見込まれ、地価は上昇基調にある。取引される画地規模は様々であり、中心価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工業地の取引事例は個別的事情を多分に含んでいるものの、市場の実態を反映した多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は工場及び倉庫の規模・構造・設備内容等に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準・経費率の把握が困難であることから相対的に精度が劣る。したがって収益価格は参考に留め、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。一方収益価格は土地に帰属する純収益を資本還元したものであるが、試算の過程に想定要素を含み精度がやや劣る。自用目的の取引が中心であり、需要者の多くは市場での取引価格の水準を重要な指標として取引を行っていると考えられることから、比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、対象標準地の前年価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	苅藻駅南方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	304.9 坪 (1008 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、倉庫等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市長田区兵庫県神戸市長田区浜添通６丁目９番
標準地の範囲
東	100 m
西	75 m
南	55 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	43.5 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場、倉庫等が混在する工業地域で、一部店舗等も見られるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。倉庫用地の需要が高まっており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模の工場や倉庫等が混在する工業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。市街地に近い立地で物流関連の需要増加の影響もあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万6,712 円 1平米 8万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万6,712 円 1平米 8万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万6,712円 1平米 8万3,700円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万6,712円 1平米 8万3,700円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長田区の地場産業は苦戦が続くが、景気は緩やかに持ち直している。ウィズコロナの下で物流が盛んであり、内陸型流通業務地の需要は堅調である。 (2)インターネット通販の拡大により物流用地を中心に需要が高まり、市街地や高速ＩＣに近い工業地の地価も上昇傾向にある。
地域要因
(1)近隣にはコンビニエンスストアー等も見られるなど用途がやや多様化している。 (2)地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＳ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区浜添通６丁目９番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,520 円／平米 40万5,051 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,148 円／平米 41万3,739 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,432 円／平米 27万5,826 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,400 円／平米 27万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＤ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区浜添通６丁目９番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,062 円／平米 34万723 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,062 円／平米 34万723 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,586 円／平米 27万6,335 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,600 円／平米 27万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	1.1 m
側道方位2	南西
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＫ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市長田区
地域	兵庫県神戸市長田区浜添通６丁目９番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,813 円／平米 27万7,086 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,800 円／平米 27万7,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市長田区浜添通６丁目９番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,851 円／平米 29万7,047 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,560 円／平米 37万8,735 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,734 円／平米 28万131 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,700 円／平米 28万18 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情