土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県神戸市須磨区大田町4-24-10 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市須磨区
兵庫県神戸市須磨区大田町4丁目24番10 (神戸須磨)
  • 周辺状況: 住宅地 (小規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域)
  • 板宿駅 から 450m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
56万2,020
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
17万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市須磨区兵庫県神戸市須磨区大田町4丁目24番10
価格時点 2023
駅名 板宿駅 から 450m
路線価
1坪当たり 1坪 56万2,020
1平米当たり 1平米 17万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
1,400万
(63 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 73万7,238
1平米 22万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
1,410万
(63 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 74万544 円/坪
1平米 22万4,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、神戸市西部に位置する普通住宅地域である。需要者の中心は圏内居住者であると想定される。一般住宅や併用住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ市街地内の住宅地域であり、鉄道駅や公益利便施設への接近性に優れるため、需給は強含みに推移している。土地1,500万円程度、新築建売で3,500万円程度の物件が需要の中心となっている。

(2) 同一需給圏は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、概ね神戸市内の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は神戸市内の居住者が大半を占める。駅徒歩圏で経路に起伏もなく、周辺には買回り品等の店舗も多くみられる利便性の良い地域で、供給は少ないが、需要は依然底堅い。市場の中心価格帯は、70㎡程度の土地で1,300~1,500万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む一帯は、一般住宅や併用住宅、共同住宅等が混在する市街地内の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、合理的な建物の建築を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(2) 戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、周辺には賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるが、標準地は画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。従って、本件では代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的で信頼性のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 板宿駅南方
距離 450 m
土地の状態
土地面積 19.1 坪 (63 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市須磨区兵庫県神戸市須磨区大田町4丁目24番10
標準地の範囲
30 m
西 60 m
30 m
30 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 6 m
奥行き 11 m
面積 70 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅を中心として併用住宅等も混在する住宅地域であり、地域要因に特別な変動もなく、今後も現状を維持するものと予測する。なお、利便性に優れるため、相応の需要が見込まれ、地価は強含み。

(2)小規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、特に変動要因がないことから、今後とも現状のまま推移するものと予測される。最寄駅、買回り品店舗の接近性も良好なエリアに存し、地価は上昇基調が継続している。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 73万7,238
1平米 22万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 74万544
1平米 22万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 73万7,238
1平米 22万3,000
前年から次年への変動率 3.7 %
2022年
1坪 71万790
1平米 21万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 74万544
1平米 22万4,000
前年から次年への変動率 4.2 %
2019年
1坪 71万790
1平米 21万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍や物価高など、景気の腰折れ懸念も依然存するが、足元の実需への影響は軽微であり、須磨区における地価は概ね堅調に推移している。

(2)須磨区の人口は減少傾向。新型コロナの市場への影響は見られず、区内南部の利便性を有する住宅地の地価動向は強含みが継続している。

地域要因
(1)利便性に優れる住宅地域であり、地域要因も安定的に推移しており、顕著な変化は認められない。

(2)駅徒歩圏で生活利便性も良好で需要は底堅い。地域要因に変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 MS405Y
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区大田町4丁目24番10
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
20万5,409 円/平米
67万9,082 円/坪
推定価格 平米
21万4,212 円/平米
70万8,185 円/坪
標準価格 平米
22万837 円/平米
73万87 円/坪
査定価格 平米
22万5,000 円/平米
74万3,850 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 DS405国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区大田町4丁目24番10
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
22万7,677 円/平米
75万2,700 円/坪
推定価格 平米
23万2,231 円/平米
76万7,756 円/坪
標準価格 平米
22万5,467 円/平米
74万5,394 円/坪
査定価格 平米
23万 円/平米
76万380 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 DS405Y
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区大田町4丁目24番10
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
17万4,731 円/平米
57万7,661 円/坪
推定価格 平米
17万7,845 円/平米
58万7,956 円/坪
標準価格 平米
21万2,479 円/平米
70万2,456 円/坪
査定価格 平米
21万7,000 円/平米
71万7,402 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 TH405国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区大田町4丁目24番10
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
16万2,190 円/平米
53万6,200 円/坪
推定価格 平米
16万300 円/平米
52万9,952 円/坪
標準価格 平米
21万6,329 円/平米
71万5,184 円/坪
査定価格 平米
22万1,000 円/平米
73万626 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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