路線価 (2023) 兵庫県神戸市須磨区離宮前町1-36-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市須磨区兵庫県神戸市須磨区離宮前町１丁目３６番６
価格時点	2023 年
駅名	月見山駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	6,580万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万1,282 円 1平米 19万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	6,510万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円／坪 1平米 19万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、利便性も良好である。住宅建設は底堅い動きとなっており、居住環境等から需給関係も比較的安定している。土地は３３０㎡程度で６，５００万円程度、規模にもよるが土地が分割された新築戸建住宅で４，０００万円～５，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、山陽電鉄本線、及び、ＪＲ山陽本線沿線で、概ね神戸市内の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が大半を占める。幅員がやや狭く系統連続性には劣るが、最寄り駅に近く、利便性が良好な閑静な住宅地域であることから、需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は、対象地と同規模の土地で６，５００万円程度、また、分割を前提とした新築戸建住宅で４，０００万円～５，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸マンション等の収益物件も比較的多い地域であるが、収益価格の試算過程においては、想定要素を多分に含み、その精度はやや信頼性に欠けると思われる。当該地域においては、利便性のほか環境等を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、相対的に精度が劣る収益価格は参考程度とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、自己利用目的の取引を主とする地域にあることから、市場の実勢を反映している比準価格の規範性は高い。一方、周辺には、共同住宅等の収益物件も見られることから、収益還元法を適用したが、地価に見合う賃料が収受できていないこともあって、収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。
交通
交通施設	月見山駅南西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	101 坪 (334 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市須磨区兵庫県神戸市須磨区離宮前町１丁目３６番６
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　北３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は穏やかに持ち直しており、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)山陽電鉄本線沿線の最寄り駅に近接した、利便性を有する閑静な住宅地域であり、今後とも当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は、やや上昇傾向にあるものと推測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 65万1,282 円 1平米 19万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響も少なく、低金利や住宅ローン減税延長等の政策の後押しにより須磨区南部の特徴を踏まえた地域性から需要は底堅く推移している。 (2)景気は、新型コロナとの共生の下で緩やかに持ち直している。須磨区の住宅地の地価は、生活利便性や住環境が良好な住宅地域では概ね堅調である。
地域要因
(1)中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、利便性等は良好である。実需等を反映して、地価は上昇傾向で推移している。 (2)最寄り駅に近い、旧来からの閑静な住宅地域で、需要は底堅く、地価は堅調に推移している。地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＷＫ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県神戸市須磨区離宮前町１丁目３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,265 円／平米 64万8,852 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,623 円／平米 66万6,566 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,868 円／平米 64万928 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県神戸市須磨区離宮前町１丁目３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,318 円／平米 83万857 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,931 円／平米 87万5,862 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,600 円／平米 76万8,976 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＮ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県神戸市須磨区離宮前町１丁目３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万736 円／平米 66万3,633 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,365 円／平米 74万1,751 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,418 円／平米 63万9,440 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＮ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県神戸市須磨区離宮前町１丁目３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万2,966 円／平米 86万9,366 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,208 円／平米 83万7,106 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,533 円／平米 71万9,164 円／坪
査定価格 平米 坪	22万2,000 円／平米 73万3,932 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＨＫ４０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県神戸市須磨区離宮前町１丁目３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,317 円／平米 68万5,390 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,959 円／平米 69万818 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,302 円／平米 63万9,056 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情