土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 兵庫県神戸市須磨区南町2-3-14 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市須磨区
兵庫県神戸市須磨区南町2丁目3番14 (神戸須磨)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅に共同住宅等が見られる住宅地域)
  • 須磨海浜公園駅 から 220m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
56万2,020
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
17万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市須磨区兵庫県神戸市須磨区南町2丁目3番14
価格時点 2023
駅名 須磨海浜公園駅 から 220m
路線価
1坪当たり 1坪 56万2,020
1平米当たり 1平米 17万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
1,980万
(88 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 74万3,850
1平米 22万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
1,980万
(88 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 74万3,850 円/坪
1平米 22万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が中心である。生活利便性が良好な住宅地域であり、需要は堅調である。土地取引の規模はまちまちであるが、市場の中心価格帯は新築建売住宅の場合4,000~4,500万円程度である。

(2) 同一需給圏は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、神戸市の中西部に位置する中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域。需要の中心は神戸市内の居住者が中心である。水族館リニューアル予定から選好性が高まってきている最寄駅徒歩圏にあること、また経路がフラットなこと、買い回り品店舗等、利便性に優れることから、需要は強含み。新築建売物件であれば、土地建物総額で4,000~4,500万円程度の物件が需要の中心を占めている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では市場性を反映した実証的で信頼性のある取引事例により求めた比準価格に基づき、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) アパートや賃貸マンション等も散見される住宅地域であるが、画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることが多く、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的である。従って、取引実態を反映する実証的な比準価格を採用して、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 須磨海浜公園駅北西方
距離 220 m
土地の状態
土地面積 26.6 坪 (88 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 3 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅に共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市須磨区兵庫県神戸市須磨区南町2丁目3番14
標準地の範囲
70 m
西 5 m
20 m
40 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 6 m
奥行き 15 m
面積 90 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、8m市道 
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は駅に近接する住宅地域で、特に大きな変動要因がないことから、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(2)当該地域は一般住宅と共同住宅も見られる既成住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測される。最寄駅から徒歩圏で生活利便性等も高いことから、地価は上昇基調が継続すると予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 74万3,850
1平米 22万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 74万3,850
1平米 22万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 74万3,850
1平米 22万5,000
前年から次年への変動率 3.7 %
2022年
1坪 71万7,402
1平米 21万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 74万3,850
1平米 22万5,000
前年から次年への変動率 3.7 %
2019年
1坪 71万7,402
1平米 21万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)須磨区の人口は微減傾向にある。新型コロナの市場への影響は見られず、地価は全体的に上昇傾向だが、利便性の劣る地域では下落傾向で推移した。

(2)須磨区の人口は減少傾向。新型コロナの市場への影響は見られず、区内南部の利便性を有する住宅地の地価動向は強含みが継続している。

地域要因
(1)駅から徒歩圏の生活利便性に優れた住宅地域。地域要因に大きな変動はない。

(2)駅接近性に優れ、生活利便性も良好で、需要は安定している。地域要因に変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 SN405Y
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区南町2丁目3番14
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
21万2,960 円/平米
70万4,046 円/坪
推定価格 平米
22万3,619 円/平米
73万9,284 円/坪
標準価格 平米
22万1,844 円/平米
73万3,416 円/坪
査定価格 平米
22万6,000 円/平米
74万7,156 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 SN405Y
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区南町2丁目3番14
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
26万6,092 円/平米
87万9,700 円/坪
推定価格 平米
27万5,139 円/平米
90万9,610 円/坪
標準価格 平米
22万4,787 円/平米
74万3,146 円/坪
査定価格 平米
22万9,000 円/平米
75万7,074 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 TH405国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区南町2丁目3番14
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
24万3,056 円/平米
80万3,543 円/坪
推定価格 平米
24万4,009 円/平米
80万6,694 円/坪
標準価格 平米
21万7,090 円/平米
71万7,700 円/坪
査定価格 平米
22万1,000 円/平米
73万626 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 DS405国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区南町2丁目3番14
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
21万368 円/平米
69万5,477 円/坪
推定価格 平米
21万3,313 円/平米
70万5,213 円/坪
標準価格 平米
22万821 円/平米
73万34 円/坪
査定価格 平米
22万5,000 円/平米
74万3,850 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 DS405国
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区南町2丁目3番14
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
22万3,522 円/平米
73万8,964 円/坪
推定価格 平米
23万5,044 円/平米
77万7,055 円/坪
標準価格 平米
22万285 円/平米
72万8,262 円/坪
査定価格 平米
22万5,000 円/平米
74万3,850 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加