土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県神戸市須磨区潮見台町4-8-13 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市須磨区
兵庫県神戸市須磨区潮見台町4丁目8番13 (神戸須磨)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅と中層マンションが混在する住宅地域)
  • 須磨駅 から 700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
41万3,250
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
12万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市須磨区兵庫県神戸市須磨区潮見台町4丁目8番13
価格時点 2023
駅名 須磨駅 から 700m
路線価
1坪当たり 1坪 41万3,250
1平米当たり 1平米 12万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
2,090万
(133 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 51万9,042
1平米 15万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月11日
鑑定評価額 総額
2,100万
(133 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 52万2,348 円/坪
1平米 15万8,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線等の各沿線で、概ね神戸市西部の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市内の居住者等が大半を占めている。狭隘で入り組んだ街路の多い住宅地域であるものの須磨駅徒歩圏に所在することから供給に見合う需要は存しており、地価は概ね横ばいで推移している。土地は標準地と同規模であれば2000万円強が中心的価格帯となっている。

(2) 同一需給圏は主にJR神戸線及び山陽電鉄沿線を中心とする概ね須磨区及びその周辺の住宅地域。主な需要者の属性は概ね市内の居住者等が中心である。やや高台に存するが、複数の駅から徒歩圏で利便性が比較的高いことから、住宅需要は徐々に改善しつつあり、地価は概ね底堅く推移してきている。近隣地域及びその周辺で取引される中心価格帯は、標準的規模の土地で2,000万円前後、新築の戸建住宅はあまり見受けられないが3,500万円前後と思われる。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周囲には賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるものの、画地規模等の条件により、経済合理的な賃貸経営が成り立つ賃貸住宅等の建設を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 周辺にはマンション等も見受けられるが、対象標準地の画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特性を反映した規範性の高い比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 須磨駅北西方
距離 700 m
土地の状態
土地面積 40.2 坪 (133 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅と中層マンションが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市須磨区兵庫県神戸市須磨区潮見台町4丁目8番13
標準地の範囲
20 m
西 20 m
40 m
30 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 12 m
面積 120 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北4m私道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。須磨駅の徒歩圏にあって需給は安定しており、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。

(2)地域要因に大きな変動は見られず、一般住宅等を中心とする既成住宅地域として当面は現状を維持するものと見込まれる。最寄駅へ徒歩圏のため根強い需要にも支えられ、概ね地価は底堅く推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 51万9,042
1平米 15万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 52万2,348
1平米 15万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 51万9,042
1平米 15万7,000
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 51万9,042
1平米 15万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 52万2,348
1平米 15万8,000
前年から次年への変動率 0.6 %
2019年
1坪 51万9,042
1平米 15万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)コロナ禍による厳しい状況が緩和されつつあり、景気は持ち直しの動きが見られる。なお、須磨区の人口は減少傾向にある。

(2)新型コロナの市場への影響は軽微で地価動向には目立った変化は見られず、住環境や利便性が優る地域を中心に住宅需要は底堅く推移している。

地域要因
(1)一般住宅を中心とする駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、需給はほぼ均衡している。

(2)地域要因には特段の変動は見られないが、最寄駅へは徒歩圏内であり、利便性が比較的良好な地域であるため、地価は概ね堅調に推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 TH405Y
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区潮見台町4丁目8番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
16万5,989 円/平米
54万8,760 円/坪
推定価格 平米
16万201 円/平米
52万9,625 円/坪
標準価格 平米
16万201 円/平米
52万9,625 円/坪
査定価格 平米
16万 円/平米
52万8,960 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 西
側道幅員2 5.5 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 TH405国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区潮見台町4丁目8番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万4,672 円/平米
44万5,226 円/坪
推定価格 平米
14万1,336 円/平米
46万7,257 円/坪
標準価格 平米
14万7,379 円/平米
48万7,235 円/坪
査定価格 平米
14万7,000 円/平米
48万5,982 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 MS405Y
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区潮見台町4丁目8番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万1,690 円/平米
50万1,487 円/坪
推定価格 平米
15万4,420 円/平米
51万513 円/坪
標準価格 平米
16万2,547 円/平米
53万7,380 円/坪
査定価格 平米
16万3,000 円/平米
53万8,878 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 3.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 MS405国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区潮見台町4丁目8番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
12万9,622 円/平米
42万8,530 円/坪
推定価格 平米
12万5,634 円/平米
41万5,346 円/坪
標準価格 平米
15万5,873 円/平米
51万5,316 円/坪
査定価格 平米
15万6,000 円/平米
51万5,736 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 1.4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 WK405Y
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市須磨区
地域 兵庫県神戸市須磨区潮見台町4丁目8番13
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
14万2,770 円/平米
47万1,998 円/坪
推定価格 平米
14万6,768 円/平米
48万5,215 円/坪
標準価格 平米
16万4,908 円/平米
54万5,186 円/坪
査定価格 平米
16万5,000 円/平米
54万5,490 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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