路線価 (2023) 兵庫県神戸市須磨区妙法寺字円満林2-67 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市須磨区兵庫県神戸市須磨区妙法寺字円満林２番６７
価格時点	2023 年
駅名	板宿駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	475万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	474万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,133 円／坪 1平米 4万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山陽電鉄本線、地下鉄西神・山手線の沿線で、概ね神戸市の住宅地域の圏域である。需要者は神戸市の居住者を中心とし、同一需給圏外からの転入者も見られる。最寄駅から徒歩圏外で利便施設もなく、細街路の多い高台の傾斜地であることから住宅地としての選好度は低く、需要は低調である。市場の中心価格帯は土地４００～６００万円程度、新築建売住宅で２，０００～２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は主に市営地下鉄西神・山手線及び山陽電鉄沿線を中心とする須磨区及びその周辺の山手の住宅地域。主な需要者の属性は概ね市内の居住者等が中心である。昨今の景気の持ち直しの動きによる影響が期待されるが、傾斜地に存する街路条件が劣る古くからの住宅地域で、最寄駅へも遠いため、需要は弱含み。近隣地域及びその周辺で中心となる価格帯は、標準的規模の土地で５００万円前後、新築の戸建住宅で２，０００万円前後と思われるが取引は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅を中心とする住宅地域で、自用目的の取引が中心となる。賃貸住宅も見られるが、標準地の画地規模が小さく、賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺にはアパート等も一部に見受けられるが、標準的な画地規模の点などから市場性のある賃貸共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が中心であり、市場の特性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	板宿駅北西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	32.7 坪 (108 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市須磨区兵庫県神戸市須磨区妙法寺字円満林２番６７
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)狭隘な斜面地に開かれた小規模住宅団地で、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (2)地域要因に特段の変動は見られず、傾斜地の住宅地域として当面は現状を維持するものと見込まれるが、最寄駅へはバス圏であるとともに選好性に劣る地勢であるため、引き続き地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの下で景気は持ち直しつつあり、物価上昇、金融引締め等懸念されるが、市場への影響は軽微で須磨区の地価は概ね安定的に推移している。 (2)新型コロナの市場への影響は軽微で地価動向には目立った変化は見られず、住環境や利便性が優る地域を中心に住宅需要は底堅く推移している。
地域要因
(1)利便性に劣る小規模開発の住宅団地で、宅地造成の程度も大規模団地に比べ劣る。土砂災害警戒区域であることもあり、有効需要に乏しい地域である。 (2)地域要因には特段の変動は見られず、街路状況が悪い古くからの選好性に劣る傾斜地の住宅地域で、最寄駅へも遠く、地価は引き続き下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＫ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県神戸市須磨区妙法寺字円満林２番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,681 円／平米 15万1,021 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,316 円／平米 14万9,815 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,427 円／平米 14万6,876 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＹ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県神戸市須磨区妙法寺字円満林２番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万776 円／平米 16万7,865 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,519 円／平米 16万3,710 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,976 円／平米 14万8,691 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＦ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県神戸市須磨区妙法寺字円満林２番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,747 円／平米 18万7,606 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,410 円／平米 17万9,879 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,236 円／平米 14万6,244 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＦ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県神戸市須磨区妙法寺字円満林２番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万816 円／平米 13万4,938 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,749 円／平米 14万1,328 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,208 円／平米 14万6,152 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＩＦ４０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県神戸市須磨区妙法寺字円満林２番６７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,448 円／平米 11万7,191 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,250 円／平米 16万2,821 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,354 円／平米 14万3,328 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情