路線価 (2023) 兵庫県神戸市須磨区中落合2-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市須磨区兵庫県神戸市須磨区中落合２丁目９番外
価格時点	2023 年
駅名	名谷駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5億3,900万 円 (2273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万3,522 円 1平米 23万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	5億3,600万 円 (2273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万216 円／坪 1平米 23万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市及び隣接市にかけての幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域の圏域である。主な需要者は同一需給圏に店舗展開する事業者が中心となる。駅周辺の限られた商業エリアの中では供給が少なく、百貨店、量販店が集積する駅南側には繁華性で劣るものの、駅に近い立地の良さから需要は堅調である。市場の中心価格帯は取引自体が少なく、取引の個性も大きいため把握が困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は主に神戸市及びその周辺の商業地域一帯。主な需要者は概ね圏域内に店舗等を展開する各種販売業者や飲食業者等の事業者が中心で、一部広域的に全国展開する事業者等も想定される。商業施設や百貨店等が集積する名谷駅南側には繁華性で劣るが、立地条件が良好であり、駅の美装化・リニューアル工事も始まっており、需要は底堅く推移している。取引が少なく業種等による個別性が強いこと等から、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅前の路線商業地域で、賃貸市場は成熟しているが、第三セクターなどを貸主とする賃貸物件が多く自用目的の取引が中心となっている。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高い。収益価格は収益性を重視して意思決定を行う一般の事業者が多いとはいえず説得力は劣る。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、賃貸収入に基づく収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃貸市場が成熟した地域ではあるが、自用目的の取引が中心で、新規に土地を取得し賃貸物件を建てることは少なく、取引当事者が収益性に基づき意思決定する場面は少ない。また、対象標準地のように集積度が低い商業地の収益価格は多様な業態が想定され、想定の内容如何で流動的になるため信頼性は相対的に劣る。よって、市場の特性を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	名谷駅西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	687.5 坪 (2273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗が見られる駅前の路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市須磨区兵庫県神戸市須磨区中落合２丁目９番外
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	75 m
奥行き	30 m
面積	2250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)神戸市市街地北西部の地下鉄沿線の中では競争力の高い名谷駅に近い商業地域で、現状のまま推移するものと予測する。駅周辺での宅地供給が少ないこともあり、価格水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)地域要因に特段変動は見られず、駅接近性に優る幹線街路沿いの商業地域として当面は現状を維持するものと見込まれ、近接する名谷駅の美装化・リニューアル工事も始まっており、地価は底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万3,358 円 1平米 24万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 80万3,358 円 1平米 24万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万3,358円 1平米 24万3,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 80万3,358円 1平米 24万3,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる厳しい状況が緩和傾向にあり、企業の投資意欲は持ち直しており、須磨区の商業地価は緩やかな上昇基調にある。 (2)新型コロナによる店舗等の経営環境への影響は一部において散見されたが、当区の地価への影響は限定的で商業地でも概ね回復傾向となっている。
地域要因
(1)地域要因に変動は見られない。西神地区のニュータウンの駅前商業地の中では競争力は強く需要が見込める地域である。 (2)地域要因に特段の変動は見られないが、駅に近い幹線道路沿いの路線商業地域であり立地条件が良好であることから、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＤＳ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県神戸市須磨区中落合２丁目９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,418 円／平米 33万5,288 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,749 円／平米 76万6,162 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,682 円／平米 75万9,329 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市須磨区
地域	兵庫県神戸市須磨区中落合２丁目９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,390 円／平米 27万2,381 円／坪
推定価格 平米 坪	27万448 円／平米 89万4,101 円／坪
標準価格 平米 坪	23万9,123 円／平米 79万541 円／坪
査定価格 平米 坪	23万9,000 円／平米 79万134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＪ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市須磨区中落合２丁目９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,296 円／平米 22万9,093 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,744 円／平米 58万7,622 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,944 円／平米 78万6,643 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＴ４０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市須磨区中落合２丁目９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,979 円／平米 89万2,551 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,151 円／平米 85万3,447 円／坪
標準価格 平米 坪	26万759 円／平米 86万2,069 円／坪
査定価格 平米 坪	26万1,000 円／平米 86万2,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情