土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県神戸市垂水区朝谷町16-11 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市垂水区
兵庫県神戸市垂水区朝谷町16番11 (神戸垂水)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域)
  • 須磨駅 から 3600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
15万5,382
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
4万7,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区朝谷町16番11
価格時点 2023
駅名 須磨駅 から 3600m
路線価
1坪当たり 1坪 15万5,382
1平米当たり 1平米 4万7,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
1,070万
(181 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 19万5,715
1平米 5万9,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
1,070万
(181 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 19万5,715 円/坪
1平米 5万9,200 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線並びに神戸市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市の居住者が大半を占める。垂水区北部の住宅団地が競合する地域にあり、最寄駅から遠く交通利便性がやや劣るものの需給関係は概ね安定している。土地は1,100万円程度、新築戸建は3,000万円程度の物件が需要の中心となっている。

(2) 同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線、市営地下鉄西神・山手線沿線で概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市内居住者が大半を占め、圏外からの転入は少ない。最寄駅から遠く交通利便性に劣るが、周辺には路線型店舗等の集積も見られ、郊外の住宅団地として環境も熟成しており、需給関係は概ね安定している。土地は標準地と同程度の規模で総額1,100万円程度、新築戸建住宅は3,000万円程度が需要の中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、収益物件は戸建住宅が転勤等により賃貸される場合に散見される程度で、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心で収益物件所有を目的とした取引は少なく、市場参加者は取引価格を指標に価格決定するのが一般的と思料される。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ていると判断した。

交通
交通施設 須磨駅北西方
距離 3600 m
土地の状態
土地面積 54.7 坪 (181 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 40
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 40
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区朝谷町16番11
標準地の範囲
20 m
西 30 m
70 m
30 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 16.5 m
面積 180 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 40
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 40
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の住宅団地として成熟した地域であり、周辺においても特段の変化はなく当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は横ばい傾向で推移していくものと予測される。

(2)中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、地価は概ね横ばい、ないしやや下落で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 19万5,715
1平米 5万9,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 19万5,715
1平米 5万9,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 19万5,715
1平米 5万9,200
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 19万5,715
1平米 5万9,200
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 19万5,715
1平米 5万9,200
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 19万5,715
1平米 5万9,200
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)垂水区の人口は減少傾向にある。新型コロナの地価への目立った影響は見られなかった。地価は概ね上昇傾向で推移した。

(2)垂水区の人口は微減傾向が継続している。新型コロナの市場への影響は軽微で、利便性を有する区内の一部の地域では、地価動向が堅調である。

地域要因
(1)最寄駅から遠く交通利便性の劣る住宅地域である。特に大きな地域要因の変動は認められない。

(2)交通利便性は劣るが、周辺に路線型店舗が集積し、生活利便性は良好である。地域要因に変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 TH405国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市垂水区朝谷町16番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万7,105 円/平米
25万4,909 円/坪
推定価格 平米
7万7,105 円/平米
25万4,909 円/坪
標準価格 平米
5万7,843 円/平米
19万1,229 円/坪
査定価格 平米
5万8,400 円/平米
19万3,070 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 TH405国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市垂水区朝谷町16番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万9,149 円/平米
26万1,667 円/坪
推定価格 平米
7万7,597 円/平米
25万6,536 円/坪
標準価格 平米
5万8,786 円/平米
19万4,347 円/坪
査定価格 平米
5万9,400 円/平米
19万6,376 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 FM405国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市垂水区朝谷町16番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
4万8,976 円/平米
16万1,915 円/坪
推定価格 平米
5万3,879 円/平米
17万8,124 円/坪
標準価格 平米
5万8,501 円/平米
19万3,404 円/坪
査定価格 平米
5万9,100 円/平米
19万5,385 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 NJ405Y
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市垂水区朝谷町16番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
5万6,022 円/平米
18万5,209 円/坪
推定価格 平米
5万4,390 円/平米
17万9,813 円/坪
標準価格 平米
5万9,055 円/平米
19万5,236 円/坪
査定価格 平米
5万9,600 円/平米
19万7,038 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 YY405国
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市垂水区朝谷町16番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万6,135 円/平米
28万4,762 円/坪
推定価格 平米
8万4,446 円/平米
27万9,178 円/坪
標準価格 平米
5万8,888 円/平米
19万4,684 円/坪
査定価格 平米
5万9,500 円/平米
19万6,707 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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