路線価 (2023) 兵庫県神戸市垂水区坂上1-28-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区坂上１丁目２８番１
価格時点	2023 年
駅名	垂水駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円／坪 1平米 19万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ねＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線沿線で神戸市の圏域。需要者の多くは神戸市内の居住者が大半を占める。ＪＲ垂水駅徒歩圏内の利便性の良い既成住宅地域で、フラットな地勢で需要は根強く、地価は上昇傾向が続いている。取引価格は、土地で２，０００万円～３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。また、新築の戸建住宅は４，０００万円台～６，０００万円の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線の沿線で神戸市内の住宅地域。需要者は圏内の居住者が中心であり、圏外からの転入者も見込まれる。鉄道駅からは徒歩圏内の地勢平坦な住宅地で、幹線道路との連続性も良好で利便性の高い住宅地域であり、人気は高く需要は根強いものがある。周辺は成熟した住宅地域であり宅地の新規供給は見られない。土地は２５００万円を超える程度、新築の戸建物件は４０００万円を超える程度が需要の中心となる価格帯と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 神戸市垂水区南部の大阪・神戸等の勤務者が多い住宅地域であり、周辺には賃貸用マンション等も散見されるが、対象標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、この価額は代表標準地から検討した価格との均衡も得ており妥当なものと判断する。 (2) 収益物件も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく市場性のある共同住宅等の収益物件の建築を想定することが困難なため収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	垂水駅東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区坂上１丁目２８番１
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	19 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特別の変動はないので、今後も戸建住宅地域として現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、ＪＲ垂水駅徒歩圏に位置する地域で利便性が良く、需要が根強く、地価水準は上昇傾向と予測する。 (2)駅から徒歩圏内で住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、特に変動要因はなく、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価は、やや上昇傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響により、垂水区内の取引は一時停滞したものの、売り希望価格に大きな変動はなく、地価は駅徒歩圏内の住宅地については上昇傾向。 (2)垂水区の人口は微減傾向にあるが、不動産実需は安定的に推移。景気は、コロナ禍、物価高、為替・金利の不安定感により未だ不透明。
地域要因
(1)垂水駅から徒歩圏の一般住宅地域であり、住環境は良好で、需給も堅調である。なお、地域要因に特別の変動はない。 (2)駅まで近距離、幹線道路との連続性も良好で、利便性の高い平坦地勢の住宅地として根強い人気がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区坂上１丁目２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,453 円／平米 63万6,250 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,388 円／平米 59万9,669 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,622 円／平米 64万3,420 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＤＳ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区坂上１丁目２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,183 円／平米 57万9,155 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,870 円／平米 58万1,426 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,762 円／平米 64万3,883 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区坂上１丁目２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,106 円／平米 54万2,534 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,701 円／平米 55万7,726 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,054 円／平米 63万1,625 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＨ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区坂上１丁目２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,966 円／平米 56万1,908 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,312 円／平米 56万6,357 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,839 円／平米 63万4,220 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区坂上１丁目２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,931 円／平米 56万8,404 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,713 円／平米 58万907 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,879 円／平米 63万7,658 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情