路線価 (2023) 兵庫県神戸市垂水区歌敷山4-1064-1940 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区歌敷山４丁目１０６４番１９４０
価格時点	2023 年
駅名	舞子駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (97 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (97 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円／坪 1平米 16万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち、神戸市内の居住者がほとんどを占める。旧来からの既成住宅地域で周辺の街路条件が一部劣るが、最寄駅徒歩圏にあることから地価はやや上昇している。土地は１，５００万円程度、新築建売住宅は３，５００万円程度の需要が中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が大半を占める。街路条件はやや劣るが、比較的駅に近接する人気のある住宅地域であり、需要は堅調である。土地は１６００万円前後（１００㎡程度）、新築戸建物件は３５００～４０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に賃貸ハイツ等も見られるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な賃貸建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、当該地域は、自己居住用不動産の取得目的での取引が中心であり、取引価格を指標に価格が決定されることが重要視されるので、本件では、比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、当該鑑定評価額は代表標準地から検討した価格とも均衡している。 (2) 周辺にマンション等も見られるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な賃貸建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって、本件では比準価格に基づき、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	舞子駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	29.3 坪 (97 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区歌敷山４丁目１０６４番１９４０
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。幅員・系統等道路事情がやや劣るものの、最寄駅から徒歩圏内に位置し、需要も根強く、地価はやや上昇している。今後も現状のまま推移すると考える。 (2)一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、街路の系統連続性はやや劣るが、人気の高い住宅地域である。今後も現状の住環境を維持するものと予測され、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響により、垂水区内の取引は一時停滞したものの、売り希望価格に大きな変動はなく、地価はやや上昇で推移していると考える。 (2)垂水区の人口は微減傾向にある。新型コロナの市場への影響は見られず、地価は全体的に上昇傾向だが、利便性の劣る地域は下落傾向で推移した。
地域要因
(1)一般住宅地域として良好な住環境を形成しており、最寄り駅からも徒歩圏内にあり、地価はやや上昇している。 (2)特段の地域要因の変動はないが、人気の学校区であり需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＭ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区歌敷山４丁目１０６４番１９４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,410 円／平米 66万5,861 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,991 円／平米 67万1,088 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,393 円／平米 53万6,871 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＭ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区歌敷山４丁目１０６４番１９４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,342 円／平米 53万3,397 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,698 円／平米 54万7,798 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,325 円／平米 52万6,728 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区歌敷山４丁目１０６４番１９４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,931 円／平米 56万8,404 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,713 円／平米 58万907 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,305 円／平米 52万6,662 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＭ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区歌敷山４丁目１０６４番１９４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,312 円／平米 34万4,855 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,186 円／平米 61万2,225 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,643 円／平米 52万7,780 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情