路線価 (2023) 兵庫県神戸市垂水区千鳥が丘3-2252-1319 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区千鳥が丘３丁目２２５２番１３１９
価格時点	2023 年
駅名	垂水駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 32万7,294 円
1平米当たり	1平米 9万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円／坪 1平米 12万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ市内居住者である。最寄駅から徒歩圏にないが、区画整然とした熟成した住環境の既成住宅地域で需給は安定的に推移。新規供給は既存画地の分割による小規模な建売分譲が見られる。周辺での一般的な取引は、土地は１８０㎡程度で２，０００万円～２，５００万円程度、新築の戸建住宅は規模を小さくして、３，５００万円～４，０００万円程度が中心。 (2) 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、概ね神戸市西部の住宅地域を包含する圏域。需要者は神戸市内の居住者が大半を占めている。最寄り駅からはやや距離があるが、区画の整った住環境の良好な住宅地域であり、需給は安定している。市場の中心となる価格帯は１８０㎡程度の標準的な規模の土地で２，０００万円～２，５００万円程度、新築の戸建住宅は３，５００万円～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはハイツ等も介在するが、戸建住宅用に開発された団地内で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸住宅が成り立つ地域ではなく、自用目的の取引が中心であるとみられるため収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は戸建住宅用に開発された住宅団地内の宅地であり、賃借需要を想定するのは現実妥当性を欠くため収益価格は求めることができなかった。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心となっていることから、本件は市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	垂水駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区千鳥が丘３丁目２２５２番１３１９
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は熟成した既成住宅地域で、当分現状維持するものと予測する。駅徒歩圏ではないが、生活利便性が比較的良好で、地価は概ね横ばい傾向。 (2)当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。最寄り駅からはやや距離があるが、区画の整った住環境の良好な住宅地域であり、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)垂水区の人口は微減傾向が継続している。新型コロナの市場への影響は見られない。 (2)垂水区の人口は減少。コロナ禍の市場への影響は軽微。垂水駅徒歩圏等の人気エリアを除き全体的に地価はほぼ横這い傾向で推移。
地域要因
(1)駅徒歩圏にないが、街路条件等が比較的良好である。地域要因に変動はない。 (2)最寄り駅からはやや距離があるが、住環境及び生活利便性が比較的良好な住宅地域であり、需給は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＳ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区千鳥が丘３丁目２２５２番１３１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万670 円／平米 20万575 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,671 円／平米 28万6,534 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,388 円／平米 40万1,309 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区千鳥が丘３丁目２２５２番１３１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,238 円／平米 33万4,693 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,238 円／平米 33万4,693 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,416 円／平米 40万4,707 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＤＳ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区千鳥が丘３丁目２２５２番１３１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,434 円／平米 24万6,079 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,822 円／平米 35万9,766 円／坪
標準価格 平米 坪	12万913 円／平米 39万9,738 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＳ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区千鳥が丘３丁目２２５２番１３１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,258 円／平米 49万141 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,967 円／平米 48万9,179 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,683 円／平米 40万2,284 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＳ４０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市垂水区千鳥が丘３丁目２２５２番１３１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,400 円／平米 51万7,058 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,902 円／平米 52万5,330 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,989 円／平米 40万6,602 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情