土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県神戸市垂水区旭が丘1-992-19 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市垂水区
兵庫県神戸市垂水区旭が丘1丁目992番19 (神戸垂水)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い利便性のよい住宅地域)
  • 垂水駅 から 450m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
42万9,780
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
13万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区旭が丘1丁目992番19
価格時点 2023
駅名 垂水駅 から 450m
路線価
1坪当たり 1坪 42万9,780
1平米当たり 1平米 13万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
4,570万
(269 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 56万2,020
1平米 17万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
4,490万
(269 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 55万2,102 円/坪
1平米 16万7,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ神戸市内居住者である。既成住宅地域で、供給は中古物件及び既存画地の分割による小規模な建売分譲が見込まれる程度である。一方、実需はJR「垂水」駅から徒歩圏にある立地で希少性が高く常に見込める状況にある。土地は画地規模にもよるが、4,500万円前後、新築の戸建住宅は6,000万円程度が中心。

(2) 同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ神戸市内居住者である。既成住宅地域で画地規模には幅があるが、供給は既存画地の分割による小規模な建売分譲が見られる程度である。一方、実需はJR「垂水」駅から徒歩圏にある立地から常に安定して見込める状況にある。土地は270㎡程度で4,500万円前後、上記の新規供給による建売分譲は5,000万円前後が中心。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 交通接近条件が良好で、周辺にはハイツ等も介在するため共同住宅を想定し収益価格を求めたが、居住の快適性を重視する住宅地域で、市場では自用目的の取引が中心とみられるので、収益価格は参考程度に留めた。そこで、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 周辺にはマンション等も介在するため収益目的としてより合理性のある共同住宅を想定し収益価格を求めたが、快適性を重視する住宅地域で想定される取引は主として自用目的が中心であるとみられるので収益価格は参考程度に留めた。そこで、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 垂水駅北東方
距離 450 m
土地の状態
土地面積 81.4 坪 (269 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い利便性のよい住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 4.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 184
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区旭が丘1丁目992番19
標準地の範囲
30 m
西 30 m
70 m
100 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 14 m
奥行き 19 m
面積 270 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北4.6m私道  
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 184
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず当分現状維持するものと予測する。JR「垂水」駅徒歩圏に位置し、市場での選好度が高く地価は引き続き上昇傾向にあるものと予測する。

(2)当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず当分現状維持するものと予測する。JR「垂水」駅徒歩圏に位置し、市場での選好度が高く地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 56万2,020
1平米 17万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 55万2,102
1平米 16万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 56万2,020
1平米 17万
前年から次年への変動率 3.7 %
2022年
1坪 54万2,184
1平米 16万4,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 55万2,102
1平米 16万7,000
前年から次年への変動率 1.8 %
2019年
1坪 54万2,184
1平米 16万4,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)素地不足、取引総額の高騰化からバス圏でも売手優位とみられる取引も増加しており、コロナ禍ながら区内の地価は総じて上昇傾向にあった。

(2)区域北部で地価の下落がみられるが、人気学校区内等上昇が続いた地域もあり区内全体としてはやや上昇傾向となった。新型コロナの影響は軽微。

地域要因
(1)「垂水」駅から徒歩圏のエリアは希少性が高く、地価は上昇幅を拡大した。

(2)「垂水」駅から徒歩圏のエリアは人気が高く品薄状態にある。地価はやや上昇傾向にある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 DS405Y
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市垂水区旭が丘1丁目992番19
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万7,171 円/平米
51万9,607 円/坪
推定価格 平米
16万1,886 円/平米
53万5,195 円/坪
標準価格 平米
17万406 円/平米
56万3,362 円/坪
査定価格 平米
17万 円/平米
56万2,020 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 MS405国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市垂水区旭が丘1丁目992番19
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万6,400 円/平米
51万7,058 円/坪
推定価格 平米
15万8,902 円/平米
52万5,330 円/坪
標準価格 平米
16万9,225 円/平米
55万9,458 円/坪
査定価格 平米
16万9,000 円/平米
55万8,714 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 TH405Y
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市垂水区旭が丘1丁目992番19
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
17万873 円/平米
56万4,906 円/坪
推定価格 平米
17万9,075 円/平米
59万2,022 円/坪
標準価格 平米
16万7,516 円/平米
55万3,808 円/坪
査定価格 平米
16万8,000 円/平米
55万5,408 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 TH405国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市垂水区旭が丘1丁目992番19
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
16万9,966 円/平米
56万1,908 円/坪
推定価格 平米
17万1,312 円/平米
56万6,357 円/坪
標準価格 平米
17万290 円/平米
56万2,979 円/坪
査定価格 平米
17万 円/平米
56万2,020 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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