土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県神戸市垂水区舞子坂3-566-5 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市垂水区
兵庫県神戸市垂水区舞子坂3丁目566番5 (神戸垂水)
  • 周辺状況: 住宅地 (中小規模住宅が建ち並ぶ緩傾斜地の住宅地域)
  • 舞子駅 から 1700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
23万1,420
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区舞子坂3丁目566番5
価格時点 2023
駅名 舞子駅 から 1700m
路線価
1坪当たり 1坪 23万1,420
1平米当たり 1平米 7万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
859万
(101 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 28万1,010
1平米 8万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
864万
(101 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 28万2,663 円/坪
1平米 8万5,500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ神戸市内居住者である。開発後相当期間経過した団地内の地域で供給は既存画地の分割による小規模な建売分譲が見られる程度である。一方、実需は地域内の道路事情が劣る等の理由から市場での選好性が若干劣るため低下傾向にある。土地は100㎡程度で1,000万円程度、新築の戸建住宅は2,500万円程度が中心。

(2) 同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線、市営地下鉄西神・山手線等の各沿線で、概ね神戸市西部の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する一次取得者等である。古くに開発された住宅地域であり、傾斜地で道路事情が悪く利便性にも劣ることから需要は弱含みで推移している。土地は標準地と同規模であれば800~1000万円程度が中心価格帯となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはハイツ等も介在するが、戸建住宅としての利用が主であることから自用目的の取引が支配的な地域とみられる。また、画地規模等から賃貸経営上合理的な想定ができないため収益価格を試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周囲にはハイツ等も介在するものの、画地規模等の条件により、経済合理的な賃貸経営が成り立つ賃貸住宅等の建設を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 舞子駅北方
距離 1700 m
土地の状態
土地面積 30.6 坪 (101 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模住宅が建ち並ぶ緩傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市垂水区兵庫県神戸市垂水区舞子坂3丁目566番5
標準地の範囲
40 m
西 30 m
50 m
20 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 7 m
奥行き 15 m
面積 100 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北 4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は熟成した住宅地域で、当分現状維持するものと予測する。街区が主に入り組んだ坂路により形成され、車両運行等の利便性がやや劣るため市場での選好度が低く引き続き地価は下落傾向にあるものと予測する。

(2)道路の連続性等が劣る傾斜地の既成住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏外で地勢等にも劣ることから今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 28万1,010
1平米 8万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 28万2,663
1平米 8万5,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 28万1,010
1平米 8万5,000
前年から次年への変動率 -3 %
2022年
1坪 28万9,606
1平米 8万7,600
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 28万2,663
1平米 8万5,500
前年から次年への変動率 -2.4 %
2019年
1坪 28万9,606
1平米 8万7,600
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)素地不足、取引総額の高騰化からバス圏でも売手優位とみられる取引も増加しており、コロナ禍ながら区内の地価は総じて上昇傾向にあった。

(2)コロナ禍による厳しい状況が緩和されつつあり、景気は持ち直しの動きが見られる。なお、垂水区の人口は減少傾向にある。

地域要因
(1)上記のとおり市場での選好度が低く地価は引き続き下落した。

(2)傾斜地に小規模開発された比較的古い住宅地域である。道路事情が劣るなど需要は弱含み傾向であるが地域要因に特別の変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 KTM405国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市垂水区舞子坂3丁目566番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
6万4,396 円/平米
21万2,893 円/坪
推定価格 平米
6万3,758 円/平米
21万784 円/坪
標準価格 平米
8万2,803 円/平米
27万3,747 円/坪
査定価格 平米
8万5,300 円/平米
28万2,002 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 3.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 MS405国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市垂水区舞子坂3丁目566番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
4万9,247 円/平米
16万2,811 円/坪
推定価格 平米
7万2,422 円/平米
23万9,427 円/坪
標準価格 平米
8万2,204 円/平米
27万1,766 円/坪
査定価格 平米
8万4,700 円/平米
28万18 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 NJ405Y
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市垂水区舞子坂3丁目566番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万5,526 円/平米
24万9,689 円/坪
推定価格 平米
7万3,397 円/平米
24万2,650 円/坪
標準価格 平米
8万2,747 円/平米
27万3,562 円/坪
査定価格 平米
8万5,200 円/平米
28万1,671 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 5.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 TH405Y
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市垂水区舞子坂3丁目566番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万6,669 円/平米
25万3,468 円/坪
推定価格 平米
7万4,436 円/平米
24万6,085 円/坪
標準価格 平米
8万5,460 円/平米
28万2,531 円/坪
査定価格 平米
8万8,000 円/平米
29万928 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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