土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県神戸市北区桂木2-23-18 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市北区
兵庫県神戸市北区桂木2丁目23番18 (神戸北)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域)
  • 山の街駅 から 1200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
20万1,666
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
6万1,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市北区兵庫県神戸市北区桂木2丁目23番18
価格時点 2023
駅名 山の街駅 から 1200m
路線価
1坪当たり 1坪 20万1,666
1平米当たり 1平米 6万1,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
1,430万
(184 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 25万6,215
1平米 7万7,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月27日
鑑定評価額 総額
1,420万
(184 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 25万5,554 円/坪
1平米 7万7,300 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は神戸電鉄有馬線、粟生線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市の居住者が大半を占める。区画整然とした住宅地域で住環境が良く北区の中では需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、1300~1500万円程度である。

(2) 同一需給圏は、概ね神戸市北区の神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線に存する中規模の住宅地域である。需要者は神戸市居住者が中心であり、周辺市からの転入も一部見られる。近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、住環境は概ね良好で需要は底堅い。土地は標準地と同規模で1,400万円程度が需要の中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に存しており、公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。当該鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡している。

(2) 標準地は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域に所在する。公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法は適用せず、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 山の街駅西方
距離 1200 m
土地の状態
土地面積 55.7 坪 (184 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市北区兵庫県神戸市北区桂木2丁目23番18
標準地の範囲
20 m
西 50 m
20 m
20 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 15 m
面積 180 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現状維持のまま推移していくものと予測する。地価は堅調に推移すると予測する。

(2)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変動がないことから、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると思料される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 25万6,215
1平米 7万7,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 25万5,554
1平米 7万7,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 25万6,215
1平米 7万7,500
前年から次年への変動率 2 %
2022年
1坪 25万1,256
1平米 7万6,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 25万5,554
1平米 7万7,300
前年から次年への変動率 1.7 %
2019年
1坪 25万1,256
1平米 7万6,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は持ち直している。北区の人口は減少基調であるが、低金利のもと、郊外住宅地の需要シフトから地価は一部を除き強含み。

(2)北区では相対的な割安感から住宅地需要は増加傾向にあり、地価も一部の地域を除き下落から上昇に転じている地域が多い。

地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、団地としての街並みの良さ、利便性から実需は強いものがある。

(2)地域要因に特段の変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 OA305国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市北区
地域 兵庫県神戸市北区桂木2丁目23番18
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万7,413 円/平米
25万5,927 円/坪
推定価格 平米
7万5,231 円/平米
24万8,714 円/坪
標準価格 平米
7万7,558 円/平米
25万6,407 円/坪
査定価格 平米
7万7,600 円/平米
25万6,546 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 三方路
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 MH305Y
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市北区
地域 兵庫県神戸市北区桂木2丁目23番18
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万1,605 円/平米
23万6,726 円/坪
推定価格 平米
7万1,605 円/平米
23万6,726 円/坪
標準価格 平米
7万7,663 円/平米
25万6,754 円/坪
査定価格 平米
7万7,700 円/平米
25万6,876 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 OA305国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市北区
地域 兵庫県神戸市北区桂木2丁目23番18
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万2,557 円/平米
23万9,873 円/坪
推定価格 平米
7万1,839 円/平米
23万7,500 円/坪
標準価格 平米
7万7,163 円/平米
25万5,101 円/坪
査定価格 平米
7万7,200 円/平米
25万5,223 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 MH305Y
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市北区
地域 兵庫県神戸市北区桂木2丁目23番18
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万589 円/平米
26万6,427 円/坪
推定価格 平米
8万589 円/平米
26万6,427 円/坪
標準価格 平米
7万7,489 円/平米
25万6,179 円/坪
査定価格 平米
7万7,500 円/平米
25万6,215 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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