土地路線価格
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路線価 (2023) 北海道札幌市白石区北郷4条12-32-2 坪・平米

2023
路 線 価
北海道 札幌市白石区
北海道札幌市白石区北郷4条12丁目32番2 (札幌白石)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域)
  • 平和駅 から 800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
16万5,300
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
5万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 北海道 札幌市白石区北海道札幌市白石区北郷4条12丁目32番2
価格時点 2023
駅名 平和駅 から 800m
路線価
1坪当たり 1坪 16万5,300
1平米当たり 1平米 5万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
1,380万
(184 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 24万7,950
1平米 7万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
1,380万
(184 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 24万7,950 円/坪
1平米 7万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は北郷・川北・川下等の白石区東部に位置する戸建住宅地域である。需要者は札幌市の居住者が大半を占めているが、周辺市域からの転入も見られる。札幌市の住宅地は居住の都心回帰傾向が続いているが、一方で、都心部の地価上昇により戸建住宅用地の需要エリアが拡大傾向にあり、北郷地区等の郊外住宅地においても地域により宅地需要は強含みに転じている。土地は対象標準地と同規模で1400万円程度が取引の中心である。

(2) 同一需給圏は、おおむね北郷・川北・川下地域を中心とした白石区内でも北寄りの住宅地域一円である。需要者の中心は、主に札幌市内及びその周辺地域の自己使用目的の個人が殆どである。JR駅から徒歩圏内で幹線道路への接続も良い事から需要は旺盛な状況にある。土地は総額で1,300万円前後、新築の戸建住宅の価格は3,500万円前後が取引の中心と把握する。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 北郷の当該地域は、交通接近条件がやや劣ることから戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また、行政的条件の制約もありアパート等の収益物件は散見される程度である。自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていない地域であることから収益還元法の適用を断念した。以上より、本件は市場性を反映している実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件はあまり見られず賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は非適用とした。比準価格は市場で取引された北郷・川下地域の信頼性の高い事例を採用し、地域・個別性に着目し補修正・要因比較を行って求めたもので、取引市場の実情を反映した実証的な価格である。よって前年標準地価格からの検討及び市場性の推移動向等も再確認し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 平和駅北方
距離 800 m
土地の状態
土地面積 55.7 坪 (184 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 北側斜線高度地区
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 札幌市白石区北海道札幌市白石区北郷4条12丁目32番2
標準地の範囲
40 m
西 40 m
100 m
10 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 13 m
奥行き 16 m
面積 210 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない
街路 基準方位北、8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 北側斜線高度地区
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、北郷の標準的な戸建住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。都心部の地価上昇に起因する戸建住宅用地の需要エリア拡大により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(2)一般住宅の建ち並ぶ住宅地域である。特に変動要因は見られず現状維持と予測する。JR駅から徒歩圏内にあることもあり、地価は上昇傾向と予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 24万7,950
1平米 7万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 24万7,950
1平米 7万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 24万7,950
1平米 7万5,000
前年から次年への変動率 19 %
2022年
1坪 20万8,278
1平米 6万3,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 24万7,950
1平米 7万5,000
前年から次年への変動率 19 %
2019年
1坪 20万8,278
1平米 6万3,000
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)札幌市の住宅地は、郊外部まで需要エリアが拡大している。なお、現時点で新型コロナの悪影響は、戸建住宅地域では顕在化していない。

(2)景気は穏やかな回復傾向にあり低金利等を背景に不動産の需要は相対的に堅調傾向であるが、今後の物価高騰の影響が懸念される。

地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、戸建住宅用地の郊外への需要エリア拡大により、北郷地区の宅地需要は強含みである。

(2)地域要因に特段の変動はないが、JR駅から徒歩圏内にあることもあり、地価水準は上昇傾向でる。

個別的要因 (1)特にない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 23K116T104
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市白石区
地域 北海道札幌市白石区北郷4条12丁目32番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万8,102 円/平米
25万8,205 円/坪
推定価格 平米
7万3,915 円/平米
24万4,363 円/坪
標準価格 平米
7万3,915 円/平米
24万4,363 円/坪
査定価格 平米
7万6,100 円/平米
25万1,587 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 23K116T104
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市白石区
地域 北海道札幌市白石区北郷4条12丁目32番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
6万9,895 円/平米
23万1,073 円/坪
推定価格 平米
6万8,198 円/平米
22万5,463 円/坪
標準価格 平米
7万3,967 円/平米
24万4,535 円/坪
査定価格 平米
7万6,200 円/平米
25万1,917 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 23K116T104
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市白石区
地域 北海道札幌市白石区北郷4条12丁目32番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万2,350 円/平米
23万9,189 円/坪
推定価格 平米
7万2,139 円/平米
23万8,492 円/坪
標準価格 平米
7万794 円/平米
23万4,045 円/坪
査定価格 平米
7万2,900 円/平米
24万1,007 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3 北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 23K116T104
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市白石区
地域 北海道札幌市白石区北郷4条12丁目32番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万4,167 円/平米
24万5,196 円/坪
推定価格 平米
7万6,140 円/平米
25万1,719 円/坪
標準価格 平米
7万2,583 円/平米
23万9,959 円/坪
査定価格 平米
7万4,800 円/平米
24万7,289 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3 北側斜線高度地区
特別な事情
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