路線価 (2023) 兵庫県神戸市北区有馬町字峠堂138-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市北区兵庫県神戸市北区有馬町字峠堂１３８番３
価格時点	2023 年
駅名	有馬温泉駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	551万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	551万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,390 円／坪 1平米 4万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び三田線沿線で、概ね神戸市及び西宮市北部、三田市の圏域に位置する住宅地域である。需要の中心は同一需給圏内の居住者が大半を占める。有馬温泉に近い古くからの住宅地域であり、現下の有馬温泉地区の商況を反映し、需要は弱含みから反転を探る状況にある。取引される規模や価格帯には幅があり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び三田線沿線で、概ね神戸市及び西宮市、三田市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市及びその周辺市の居住者が中心である。旧来からの住宅地域であるが、街路状況が比較的良好で利便性が高く、有馬温泉に近いため、地元関連事業従事者の需要も見込まれる。近隣地域及びその周辺地域の不動産取引件数が極めて少なく、取引の中心価格帯は見出しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　一般住宅や低層階を店舗とした併用住宅が見られる住宅地域である。収益目的の取引は少なく、自己使用目的の取引が中心である。共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。以上より比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域では収益物件も見られるが、賃貸市場が成熟しておらず、また、建設資材の上昇等の影響もあり、収益価格は低位に算定された。当該地域は収益目的よりも自用目的の取引が中心であり、需要者は代替不動産の取引価格水準を注視して取引を行うものと思料される。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	有馬温泉駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅のほかに店舗が見られる県道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市北区兵庫県神戸市北区有馬町字峠堂１３８番３
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は県道沿いに住宅のほか店舗も見られる住宅地域である。当面現状の住環境を維持するものと予測する。有馬温泉街の経済圏下にあるため、地価はやや不安定な状況で推移すると予測する。 (2)住宅を中心に店舗も見られる地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。有馬温泉への接近性が良好であり一定の需要が見込まれる。温泉街の景気は回復しつつあり、当地域の地価への影響が注目される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少はやや緩和され、ほぼ横ばいで推移している。地価も概ね横ばい乃至緩やかな上昇がみられるが、一部の地域は下落傾向が続いている。 (2)景気は物価上昇等の影響が懸念されるが、北区の住宅地価は一部利便性が低い地域を除き、横ばいから上昇基調にある。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。 (2)地域要因に大きな変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＳ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区有馬町字峠堂１３８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,145 円／平米 12万6,107 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,397 円／平米 12万3,634 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,226 円／平米 15万2,823 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＳ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区有馬町字峠堂１３８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,467 円／平米 14万3,702 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,795 円／平米 13万8,174 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,766 円／平米 15万7,914 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	12.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＳ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区有馬町字峠堂１３８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,509 円／平米 12万4,005 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,509 円／平米 12万4,005 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,336 円／平米 15万9,799 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区有馬町字峠堂１３８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,942 円／平米 13万8,660 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,527 円／平米 13万7,288 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,039 円／平米 15万2,205 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＡ３０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区有馬町字峠堂１３８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,606 円／平米 12万7,631 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,606 円／平米 12万7,631 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,753 円／平米 14万1,341 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情