路線価 (2023) 兵庫県神戸市北区松が枝町2-3-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市北区兵庫県神戸市北区松が枝町２丁目３番１１
価格時点	2023 年
駅名	箕谷駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,775 円 1平米 6万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,775 円／坪 1平米 6万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は神戸電鉄有馬線、粟生線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市の居住者が大半を占める。最寄駅への接近性に優れ、周辺商業施設の充実度が高まっているため、不動産需要は底堅く、需給は安定方向に推移しつつある。需要の中心となる価格帯は１３００万円前後である。 (2) 　同一需給圏は神戸電鉄沿線の住宅団地一帯であると判定した。需要者は主として神戸市都心部へ通勤する会社員層で、戸建住宅売買の場合は、割安感があるため、少ないながらも若年層を中心に圏外からの需要者も見られる。都心回帰の影響を受けつつも、最寄り駅への接近性に優れ、地価は概ね横這い傾向にある。需要の中心価格帯は１，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に存しており、公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。当該鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡している。 (2) 　対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。取引は自用のためのものがほとんどである。転勤を理由とする一時的な賃貸も見られる場合もあるが、数は少ない。賃貸する場合に経済的合理性の認められる地域でないため、収益還元法の適用は断念した。以上から、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い取引事例から求められた比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	箕谷駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市北区兵庫県神戸市北区松が枝町２丁目３番１１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	25 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	15 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	松が枝町地区建築協定
街路	基準方位北５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は古くに開発された住宅団地で熟成している。当分は現状を維持すると考えられる。地価は安定的に推移するものと思われる。 (2)当該地域は神戸市北区に開発された住宅団地の内の一つであり、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした駅に近い住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万8,775 円 1平米 6万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万8,775 円 1平米 6万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直している。北区の人口は減少基調であるが、低金利のもと、郊外住宅地の需要シフトから地価は一部を除き強含み。 (2)物価高の状況下にあるが、神戸市北区の地価は全体的に下げ止まりから微上昇の地域が増加傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＡ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区松が枝町２丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,413 円／平米 25万5,927 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,231 円／平米 24万8,714 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,931 円／平米 22万1,274 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,900 円／平米 22万7,783 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区松が枝町２丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万589 円／平米 26万6,427 円／坪
推定価格 平米 坪	8万589 円／平米 26万6,427 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,438 円／平米 22万2,950 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＳ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区松が枝町２丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,940 円／平米 23万7,834 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,804 円／平米 22万4,160 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,008 円／平米 22万4,834 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＴ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区松が枝町２丁目３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,629 円／平米 19万3,827 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,629 円／平米 19万3,827 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,548 円／平米 22万8 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情