路線価 (2023) 兵庫県神戸市北区山田町藍那字下手11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市北区兵庫県神戸市北区山田町藍那字下手１１番外
価格時点	2023 年
駅名	藍那駅 から 350m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,459 円 1平米 1万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (614 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円／坪 1平米 1万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神戸市及びその隣接市区の市街化調整区域内の農家住宅地域である。中心となる需要者は地縁性を有する圏内居住者で、圏外からの転入は少ない。近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ山裾の既成住宅地域で、不動産需給はやや緩和しており、地価は安定傾向にある。農家住宅であるため、取引される画地規模は大小様々で需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は神戸市並びに隣接する市区の市街化調整区域内に存する農家住宅を中心とする地域である。需要者は同一需給圏内の居住者であり、その中でも地縁者が中心になると考えられ、圏外からの転入者はほとんど見られない。需給市場はやや緩和傾向が見られるが、農家集落であるため、依然取引件数は少ない。取引される規模も様々で、取引内容にも事情を含むことも多く、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は農家住宅が建ち並ぶ山裾の既成住宅地域に所在する農家住宅を中心とした地域に存し、貸家の慣行に乏しく、規範性のある賃貸事例が皆無に等しいため収益還元法は適用せず、市場の動向を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用しない。自用目的の取引が中心の地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として価格の決定を行う地域である。よって市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	藍那駅南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	185.7 坪 (614 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ山裾の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市北区兵庫県神戸市北区山田町藍那字下手１１番外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	26 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２．８ｍ市道三方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が建ち並ぶ山裾の住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価水準は安定的に推移すると予測する。 (2)当該地域は農家住宅が多い市街化調整区域内の住宅地域にあり、地域要因に特別の変動はなく、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は緩やかな下落基調から横ばいを探る状況で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,459 円 1平米 1万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区の人口は減少傾向が続いており、特に市街化調整区域の需要は弱く、地価は横ばいないしやや下落傾向が持続している。 (2)人口減少はやや緩和され、ほぼ横ばいで推移している。地価も概ね横ばい乃至緩やかな上昇がみられるが、一部の地域は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)農家住宅が建ち並ぶ山裾の住宅地域であり、地域内には格別の変動要因はない。 (2)地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＳ３０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区山田町藍那字下手１１番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,596 円／平米 6万1,478 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,596 円／平米 6万1,478 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,846 円／平米 6万5,611 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区山田町藍那字下手１１番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,330 円／平米 8万435 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,330 円／平米 8万435 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,732 円／平米 6万5,234 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県神戸市北区山田町藍那字下手１１番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,912 円／平米 6万2,523 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,061 円／平米 5万9,710 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,760 円／平米 6万5,327 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＲ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県神戸市北区山田町藍那字下手１１番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,909 円／平米 8万8,961 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,854 円／平米 8万5,473 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,857 円／平米 6万5,647 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＲ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	三田市
地域	兵庫県神戸市北区山田町藍那字下手１１番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,957 円／平米 6万5,978 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,757 円／平米 6万5,317 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,757 円／平米 6万5,317 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情