路線価 (2023) 兵庫県神戸市北区谷上南町17-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市北区兵庫県神戸市北区谷上南町１７番１３
価格時点	2023 年
駅名	谷上駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,827 円／坪 1平米 7万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び三田線沿線で、概ね神戸市北区北部の市街化区域の住宅地域。需要者は、同一需給圏内及び神戸市や阪神間諸都市の居住者が多い。北神急行線の市営化により、神戸市中心部への運賃が大幅に値下げされ、利用者は増加傾向にあり、土地の需要も増加傾向にある。土地約２００㎡、総額１，６００万円前後が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は神戸市営地下鉄北神線、神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線で、概ね神戸市北区の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が中心である。近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、地域環境に特筆すべき変化は認められないが、令和２年６月より北神急行電鉄が市営化され、神戸市中心市街地への交通利便性が向上した。土地は２００㎡程度で、１，６００万円前後が取引の中心価格帯と目される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 大阪、神戸への勤務者または事業者の世帯が多い住宅地域の一部であり、アパート等の共同住宅も散見されるが、自己使用目的の取引がほとんどであり、市場性等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。当地域は快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、付近において賃貸住宅が見いだせず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。当該地域は自用目的の不動産取引が一般的であり、需要者は代替不動産の取引価格水準や市場の動向を重視して取引を行うものと思料される。比準価格は複数の取引事例を基礎に算定され、市場性を反映した価格が試算された。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	谷上駅東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市北区兵庫県神戸市北区谷上南町１７番１３
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。北神急行線の市営化により、利便性の向上が期待され、地価は当面緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。交通利便性の向上により住宅用地の需要が見込まれ、地価水準は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万2,827 円 1平米 7万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万2,827円 1平米 7万9,500円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区住宅地の土地需要は相対的に低かったが、割安感やテレワーク等により需要が高まった地域も増えつつある。 (2)景気は物価上昇等の影響が懸念されるが、北区の住宅地価は一部利便性が低い地域を除き、横ばいから上昇基調にある。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。 (2)地域要因に大きな変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＡ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区谷上南町１７番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,413 円／平米 25万5,927 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,231 円／平米 24万8,714 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,040 円／平米 25万8,000 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,600 円／平米 26万3,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＳ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区谷上南町１７番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,469 円／平米 22万3,053 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,020 円／平米 23万4,792 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,130 円／平米 25万8,298 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,700 円／平米 26万3,488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＨ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区谷上南町１７番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万589 円／平米 26万6,427 円／坪
推定価格 平米 坪	8万589 円／平米 26万6,427 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,931 円／平米 26万946 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＴ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区谷上南町１７番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,153 円／平米 25万1,762 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,935 円／平米 24万4,429 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,654 円／平米 26万30 円／坪
査定価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情