路線価 (2023) 兵庫県神戸市北区鈴蘭台東町4-5-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市北区兵庫県神戸市北区鈴蘭台東町４丁目５番１１
価格時点	2023 年
駅名	鈴蘭台駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,650万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6,650万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円／坪 1平米 16万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神戸市北区及び周辺区の駅前商業地域及び小売店舗等を中心とする商業地域である。需要者は同一需給圏内に地縁を有する事業者、不動産業者等が中心である。駅前再開発が完了し、今後は鈴蘭台駅北地区で街路整備等が予定されており、周辺地域の活性化が期待され、地価は緩やかな上昇傾向にある。土地の取引価格は画地条件や規模によりまちまちで、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は概ね神戸市北区及び周辺区における商業地域である。需要者は、圏内に地縁を有する個人、法人事業者が中心である。駅前再開発事業による駅周辺整備が完了し、今後は周辺地域の活性化及び店舗用地等の需要が期待され、地価は緩やかな上昇傾向にある。土地の取引価格は、規模によりばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出しにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 神戸市北区の駅に近い商業地域であり、投資目的の純然たる収益物件は少なく、自用または自用兼用目的の建物がほとんどである。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、事務所、店舗等が建ち並ぶ駅近くの商業地域である。賃貸マンション等も見受けられるが、事務所ビルや店舗は自用目的が多いことから、需要者は、周辺の取引価格を指標として取引の意思決定を行うと思料される。したがって、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、指定基準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鈴蘭台駅東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	124.9 坪 (413 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層事務所、店舗が建ち並ぶ駅近くの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市北区兵庫県神戸市北区鈴蘭台東町４丁目５番１１
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	0 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	28 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層事務所、店舗が建ち並ぶ駅近くの商業地域であり、再開発により駅前が整備され、商業繁華性が向上しているため、地価は当面緩やかに上昇すると予測する。 (2)中低層事務所、店舗が建ち並ぶ駅近くの商業地域である。駅前再開発により駅周辺が整備されたことにより、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区の商業地は、幹線道路沿いの土地は道路網の整備等により需要が高まっている地域もあるが、旧来からの地域の需要は低迷している。 (2)北区の商業地については、南部の再開発エリアや北部の路線商業地域を中心に需要は底堅いが、それ以外の地域は旺盛とは言い難い。
地域要因
(1)再開発により地域は少しずつ発展しつつある。 (2)駅周辺の商業地域であり、駅前再開発により、周辺の土地利用度が上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＳ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区鈴蘭台東町４丁目５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,500 円／平米 41万1,597 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,571 円／平米 39万1,996 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,772 円／平米 54万1,430 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＳ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区鈴蘭台東町４丁目５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,276 円／平米 33万4,818 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,326 円／平米 32万5,066 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,700 円／平米 54万4,498 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＭ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市北区
地域	兵庫県神戸市北区鈴蘭台東町４丁目５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万736 円／平米 66万3,633 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,853 円／平米 46万8,966 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,104 円／平米 54万9,140 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＹ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市兵庫区
地域	兵庫県神戸市北区鈴蘭台東町４丁目５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万1,763 円／平米 96万4,568 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,972 円／平米 75万6,981 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,042 円／平米 54万8,935 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	333 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情