土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区熊内町8-51 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市中央区
兵庫県神戸市中央区熊内町8丁目51番 (神戸中央)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域)
  • 地下鉄新神戸駅 から 800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
47万9,370
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
14万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区熊内町8丁目51番
価格時点 2023
駅名 地下鉄新神戸駅 から 800m
路線価
1坪当たり 1坪 47万9,370
1平米当たり 1平米 14万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
1,800万
(103 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 57万8,550
1平米 17万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
1,800万
(103 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 57万8,550 円/坪
1平米 17万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、JR東海道本線、阪神電鉄本線及び地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や不動産事業者が多い。中央区全般の土地需要は底堅いが、山裾の利便性の悪い地域の需要は弱い。土地約100㎡、総額1800万円前後が需要の中心である。

(2) 同一需給圏の範囲は神戸市中央区東部山手側に位置する住宅地域一円と判断する。同圏域は全般的に眺望等の良さから一定の需要も認められるが、近年は傾斜があることで利便性が劣ることに加えて自然災害への警戒感が強まってきており住宅需要に勢いがみられない。需要者としては市内居住者のほか地縁的選好者による引き合いや他市域からの転入も認められる。土地は1800万円程度(100㎡程度)、新築戸建物件は4000万円程度が需要の上限と判断する。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 神戸市中央区山手の住宅地域であり、自己使用目的の取引がほとんどである。対象標準地は戸建住宅用に開発された住宅地で、画地規模が小さく、公法上の規制から見ても、経済合理的な賃貸事業の想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。当地域は快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 本件標準地は居住の快適性を重視した価格形成要因が主となる住宅地域に位置しており、自用目的での取引価格水準を指標とした市場性を主眼に置いて価格が決定されることが一般的かつ合理的である。したがって評価にあたっては後記「収益還元法が適用できない場合その理由」のとおり収益価格は試算せず、本件標準地の市場特性を反映した比準価格のみ試算した。鑑定評価額の決定に当たっては代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ上記のとおり決定した。

交通
交通施設 地下鉄新神戸駅北東方
距離 800 m
土地の状態
土地面積 31.2 坪 (103 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B1
周辺の利用状況 一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区熊内町8丁目51番
標準地の範囲
35 m
西 20 m
25 m
15 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 8 m
奥行き 13 m
面積 100 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は既に一般住宅が建ち並んだ高台に位置する熟成した住宅地域で、今後も現状で推移するものと予測する。地価は今後も下落傾向が継続すると予測する。

(2)一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で地勢の面で生活利便性が劣ることや、土砂災害警戒区域が迫っており自然災害への警戒感から当地域の住宅需要は安定的とは言えず、地価は弱含み感を示す傾向での推移と予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 57万8,550
1平米 17万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 57万8,550
1平米 17万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 57万8,550
1平米 17万5,000
前年から次年への変動率 -2.2 %
2022年
1坪 59万1,774
1平米 17万9,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 57万8,550
1平米 17万5,000
前年から次年への変動率 -2.2 %
2019年
1坪 59万1,774
1平米 17万9,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)中央区の住宅地の需要は、都心に近く利便性が高いため高く、安定的であるものの、利便性、災害発生危険性の大小等によりかなり格差がある。

(2)天災の危険性や街路条件が劣る山裾エリアを除き、外的要因の影響で建築資材価格が高騰したものの区内の住宅需要は依然として堅調と認められる。

地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。

(2)周辺環境に格別の変動要因はないが山手に位置するため地勢の面で生活利便性が劣ることや自然災害への警戒感から地域の住宅需要に弱含み感がある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 OA305国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市中央区
地域 兵庫県神戸市中央区熊内町8丁目51番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
16万9,337 円/平米
55万9,828 円/坪
推定価格 平米
16万8,507 円/平米
55万7,084 円/坪
標準価格 平米
17万4,077 円/平米
57万5,499 円/坪
査定価格 平米
17万4,000 円/平米
57万5,244 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 3 m
舗装状況 未舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 HK305国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市中央区
地域 兵庫県神戸市中央区熊内町8丁目51番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
18万9,878 円/平米
62万7,737 円/坪
推定価格 平米
19万1,946 円/平米
63万4,573 円/坪
標準価格 平米
17万6,097 円/平米
58万2,177 円/坪
査定価格 平米
17万6,000 円/平米
58万1,856 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 OA305国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市中央区
地域 兵庫県神戸市中央区熊内町8丁目51番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
22万5,295 円/平米
74万4,825 円/坪
推定価格 平米
23万5,293 円/平米
77万7,879 円/坪
標準価格 平米
17万5,200 円/平米
57万9,211 円/坪
査定価格 平米
17万5,000 円/平米
57万8,550 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 HH305Y
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市灘区
地域 兵庫県神戸市中央区熊内町8丁目51番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
24万2,283 円/平米
80万988 円/坪
推定価格 平米
23万746 円/平米
76万2,846 円/坪
標準価格 平米
17万7,088 円/平米
58万5,453 円/坪
査定価格 平米
17万7,000 円/平米
58万5,162 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 AH305国
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市灘区
地域 兵庫県神戸市中央区熊内町8丁目51番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
20万3,609 円/平米
67万3,131 円/坪
推定価格 平米
20万3,609 円/平米
67万3,131 円/坪
標準価格 平米
17万4,323 円/平米
57万6,312 円/坪
査定価格 平米
17万4,000 円/平米
57万5,244 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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