土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区宮本通2-378 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市中央区
兵庫県神戸市中央区宮本通2丁目378番 (神戸中央)
  • 周辺状況: 住宅地 (住宅、アパートの中に駐車場も見られる住宅地域)
  • 灘駅 から 580m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
77万6,910
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
23万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区宮本通2丁目378番
価格時点 2023
駅名 駅 から 580m
路線価
1坪当たり 1坪 77万6,910
1平米当たり 1平米 23万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
2,970万
(98 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 100万1,718
1平米 30万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
2,980万
(98 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 100万5,024 円/坪
1平米 30万4,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及び阪神電鉄本線並びにJR東海道本線等の各沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市内の居住者等が多く、外部からの転入者は比較的少ない。中心商業地である三宮地区等へのアクセスに優れる山手の住宅地域で需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。土地は100㎡で3000万円前後が中心的価格帯となっている。

(2) 同一需給圏の範囲は、神戸市及び阪神間に存する住宅地域である。需要者は市東部の居住者が中心であるが、圏域外からの転入も見込める。住宅、アパートの中に駐車場も見られる住宅地域で、利便性が良好であることから不動産需給は逼迫しており、地価は上昇傾向にある。売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で3,000万円台前後となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸マンション等の収益物件は混在しているが、画地規模等から賃貸経営上合理的な賃貸建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。当該鑑定評価額は代表標準地から検討した価格とも均衡している。

(2) 周辺の土地利用を考慮すると、画地規模が小さく、間口も狭小であることから、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の動向を反映した実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 灘駅北西方
距離 580 m
土地の状態
土地面積 29.6 坪 (98 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 住宅、アパートの中に駐車場も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区宮本通2丁目378番
標準地の範囲
25 m
西 70 m
65 m
0 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 7 m
奥行き 15 m
面積 100 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北5.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅、アパートの中に駐車場も見られる住宅地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(2)一般住宅、アパートの中に駐車場も見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 100万1,718
1平米 30万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 100万5,024
1平米 30万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 100万1,718
1平米 30万3,000
前年から次年への変動率 3.8 %
2022年
1坪 96万5,352
1平米 29万2,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 100万5,024
1平米 30万4,000
前年から次年への変動率 4.1 %
2019年
1坪 96万5,352
1平米 29万2,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は持ち直している。中央区の人口は増加傾向にあり、山手の傾斜が急な高台住宅地を除き地価は底堅い。

(2)兵庫県内の景気は持ち直している。個人消費は持ち直しており、設備投資は増加している。住宅投資は概ね横ばい圏内の動きとなっている。

地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。

(2)地域要因に特に変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 OA305Y
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市中央区
地域 兵庫県神戸市中央区宮本通2丁目378番
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
32万154 円/平米
105万8,429 円/坪
推定価格 平米
32万5,597 円/平米
107万6,424 円/坪
標準価格 平米
30万4,012 円/平米
100万5,064 円/坪
査定価格 平米
30万4,000 円/平米
100万5,024 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 18 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 OA305Y
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市中央区
地域 兵庫県神戸市中央区宮本通2丁目378番
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
31万4,394 円/平米
103万9,387 円/坪
推定価格 平米
30万9,510 円/平米
102万3,240 円/坪
標準価格 平米
29万5,052 円/平米
97万5,442 円/坪
査定価格 平米
29万5,000 円/平米
97万5,270 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 18 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 三方路
側道方位1 西
側道幅員1 5.9 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 OA305Y
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市中央区
地域 兵庫県神戸市中央区宮本通2丁目378番
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
32万5,910 円/平米
107万7,458 円/坪
推定価格 平米
36万7,192 円/平米
121万3,937 円/坪
標準価格 平米
30万9,605 円/平米
102万3,554 円/坪
査定価格 平米
31万 円/平米
102万4,860 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 26.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 KT305国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市中央区
地域 兵庫県神戸市中央区宮本通2丁目378番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
28万3,666 円/平米
93万7,800 円/坪
推定価格 平米
28万8,772 円/平米
95万4,680 円/坪
標準価格 平米
30万804 円/平米
99万4,458 円/坪
査定価格 平米
30万1,000 円/平米
99万5,106 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 5.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 OA305国
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市中央区
地域 兵庫県神戸市中央区宮本通2丁目378番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
22万5,295 円/平米
74万4,825 円/坪
推定価格 平米
23万5,293 円/平米
77万7,879 円/坪
標準価格 平米
30万4,784 円/平米
100万7,616 円/坪
査定価格 平米
30万5,000 円/平米
100万8,330 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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