路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区下山手通7-2-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区下山手通７丁目２番６
価格時点	2023 年
駅名	花隈駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (79 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万1,472 円 1平米 31万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,480万 円 (79 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万8,084 円／坪 1平米 31万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多い。小規模住宅、マンション、ス－パ－、駐車場等が混在する地域で、規模が比較的小さく値頃感から底堅い需要が存する。土地は標準地と同規模程度であれば２５００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、神戸高速鉄道線、市営地下鉄西神・山手線等の各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者等が中心であるが、外部からの転入需要も見受けられる。駅接近性や生活利便性に優る住宅地域で、需要は底堅い。土地は標準地と同規模であれば２５００万円台前後が中心的価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は小規模一般住宅が多く自用目的での取引が主な地域で、同一需給圏内の類似地域内において信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方周辺には賃貸マンション等も見られるが、標準地の画地規模が小さく賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益価格は査定しなかった。よって代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益価格は試算しなかった。また周辺には賃貸マンション等もみられるが、概ね自用目的の取引が中心である。したがって、取引市場の実勢を反映する比準価格を採用し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	花隈駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	23.9 坪 (79 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、駐車場等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区下山手通７丁目２番６
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	15 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	11 m
面積	80 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は小規模一般住宅のほか駐車場等が混在する住宅地域である。近年スーパーマーケットが進出したことにより利便性に着目して、地価は今後も比較的堅調に推移するものと予測する。 (2)小規模一般住宅や駐車場等が混在する住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏で生活利便性にも優れることから、地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 103万1,472 円 1平米 31万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 103万8,084 円 1平米 31万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 103万1,472円 1平米 31万2,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 99万8,412円 1平米 30万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 103万8,084円 1平米 31万4,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 99万8,412円 1平米 30万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区の住宅地への土地需要はマンション用地を中心に底堅い。新型コロナによる住宅地への影響は比較的少ない。 (2)景気は持ち直している。中央区の人口は増加傾向にあり、山手の傾斜が急な高台住宅地を除き地価は底堅い。
地域要因
(1)小規模一般住宅を主体とする住宅地域であるが、近年スーパーマーケットの進出、マンション建設もあり需要は底堅い。 (2)周辺ではスーパーが立地し、マンションが次々と開発される等、環境は変わりつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＫ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通７丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万8,725 円／平米 121万9,005 円／坪
推定価格 平米 坪	37万3,150 円／平米 123万3,634 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,783 円／平米 103万4,061 円／坪
査定価格 平米 坪	32万2,000 円／平米 106万4,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＫ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通７丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,042 円／平米 92万2,513 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,494 円／平米 67万9,363 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,479 円／平米 102万3,138 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＫ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通７丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,854 円／平米 78万9,651 円／坪
推定価格 平米 坪	34万3,267 円／平米 113万4,841 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,239 円／平米 100万2,508 円／坪
査定価格 平米 坪	31万2,000 円／平米 103万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＴ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通７丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,797 円／平米 108万3,697 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,398 円／平米 108万8,990 円／坪
標準価格 平米 坪	29万5,689 円／平米 97万7,548 円／坪
査定価格 平米 坪	30万5,000 円／平米 100万8,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通７丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万327 円／平米 82万7,581 円／坪
推定価格 平米 坪	25万327 円／平米 82万7,581 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,097 円／平米 96万5,673 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情