路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区下山手通5-7-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区下山手通５丁目７番４外
価格時点	2023 年
駅名	元町駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億4,000万 円 (462 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 171万9,120 円 1平米 52万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億4,100万 円 (462 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 172万5,732 円／坪 1平米 52万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等各沿線で、概ね神戸市及び阪神間各市の圏域に存する商業地域である。需要者の中心は、地元に地縁を有する事業者の外、マンションデベロッパーも見込まれる。交通利便性、行政的要件を反映し、需要は底堅い。土地は、画地規模等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。 (2) 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する商業地域。需要者は地縁性のある地元事業者等が中心となるほか、マンション業者による需要も見込まれる。交通接近条件、容積率等からして需要は底堅く、地価は強含みで推移している。なお規模により価格帯もまちまちであり、中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場において現実に成立した取引事例をもとに試算された価格であり、市場の実態を反映し実証性に優れている。兵庫県庁等官庁街に近く、周辺には賃貸用不動産も多いが、自用前提での価格形成が有力であり、収益性に着目した価格形成が十分に行われておらず、収益価格はやや説得力に劣る。よって、本件では、実証性に優れた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 兵庫県庁、兵庫県警本部に近く、取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべきであるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	元町駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	139.7 坪 (462 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区下山手通５丁目７番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は県庁等官庁街背後の事務所ビル、マンション等の混在する商業地域で、今後も現状のまま推移していくものと予測される。地価は概ね安定的に推移するものと予測される。 (2)中高層の事務所、マンション等が混在する商業地域である。地域要因に大きな変動はないものの、立地条件、容積率からマンション需要も見込まれ、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 177万2,016 円 1平米 53万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 178万1,934 円 1平米 53万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 177万2,016円 1平米 53万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 170万5,896円 1平米 51万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 178万1,934円 1平米 53万9,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 170万5,896円 1平米 51万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直している。中央区では人出は回復しつつあり、商況も改善しつつある。 (2)中央区の商業地は三宮再開発に期待し底堅いが、コロナ禍により依然歓楽街、飲食店を中心に需要は停滞している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)当地域は、三宮、元町中心部への接近性から、最近は店舗用地よりも、容積率を活かしたマンション用地への需要も強くなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通５丁目７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万6,576 円／平米 154万2,500 円／坪
推定価格 平米 坪	47万309 円／平米 155万4,842 円／坪
標準価格 平米 坪	53万3,230 円／平米 176万2,858 円／坪
査定価格 平米 坪	53万3,000 円／平米 176万2,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＫ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通５丁目７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万9,650 円／平米 112万2,883 円／坪
推定価格 平米 坪	40万8,468 円／平米 135万395 円／坪
標準価格 平米 坪	54万302 円／平米 178万6,238 円／坪
査定価格 平米 坪	54万 円／平米 178万5,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通５丁目７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万6,184 円／平米 259万9,124 円／坪
推定価格 平米 坪	59万7,635 円／平米 197万5,781 円／坪
標準価格 平米 坪	54万1,336 円／平米 178万9,657 円／坪
査定価格 平米 坪	54万1,000 円／平米 178万8,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通５丁目７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万476 円／平米 178万6,814 円／坪
推定価格 平米 坪	51万7,313 円／平米 171万237 円／坪
標準価格 平米 坪	53万4,414 円／平米 176万6,773 円／坪
査定価格 平米 坪	53万4,000 円／平米 176万5,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情