路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区三宮町1-7-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区三宮町１丁目７番３５
価格時点	2023 年
駅名	三ノ宮駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 1,619万9,400 円
1平米当たり	1平米 490万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (585 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,066万2,500 円 1平米 625万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (585 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,066万2,500 円／坪 1平米 625万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近畿圏のほか全国主要都市中心部の繁華性の高い商業地である。需要者は賃貸事業収益を目的とした事業者が中心で、地元資本から全国展開の大規模資本企業まで多様である。三宮センター街の入口付近に位置し、市内では最も繁華性が高く、人流は回復傾向にある。土地価格は、個性が強く、また画地規模等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。 (2) 同一需給圏は、関西一円をはじめとする全国主要都市の都心及びその周辺に拡がる高度商業地。需要者は地元拠点の事業者を中心に、関西全域あるいは全国展開の大規模資本等多岐に亘る。三宮センター街の入口付近に位置する稀少性等を踏まえた底堅い需要を背景に、コロナ禍の影響が薄らぐ中、地価は若干の上昇傾向で推移している。土地は複合不動産としての取引が中心で、供給の絶対数が少なく個別性が強いため、土地の中心的価格帯については判定し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は三宮を中心とする高度商業地に存する実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態が反映された実証的価格である。需要者は対象不動産の収益性を重視して取引の意思決定を行うものであり、収益価格は想定項目が多いものの理論的な価格で検証手段としては有効である。したがって、本件では実証性を有する比準価格を標準に、収益価格を関連付け、基準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益目的の店舗ビル等が建ち並ぶ地域で、取引においては需要者の収益性又は投資採算性の観点が反映されるところ、比準価格は、市場で現実に成立した取引事例をもとに試算されたもので、収益性の観点等を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は手順に種々の想定要素を含む点に懸念が残る。よって本件では、実証性に優れた比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、基準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三ノ宮駅南方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	177 坪 (585 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗、診療所兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	691 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区三宮町１丁目７番３５
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	34 m
面積	580 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	税関線沿道都市景観形成地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	691 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は県下随一の繁華性を有するアーケード商店街で、暫くは現状のまま推移するものと予測される。地価は、将来については不透明であるがほぼ堅調に推移していくものと予測する。 (2)当該地域は県下随一の繁華性を誇るアーケード商店街である。駅周辺再開発等への期待がある中、コロナ禍による消費の行動変容で物販は苦戦している一方、需要は底堅く地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,115万8,400 円 1平米 640万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,115万8,400 円 1平米 640万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,115万8,400円 1平米 640万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 2,023万2,720円 1平米 612万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,115万8,400円 1平米 640万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 2,023万2,720円 1平米 612万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直している。中央区では人出は回復しつつあり、商況も改善しつつある。 (2)都心回帰傾向で、利便性の高い中央区を中心に神戸市東部三区では人口、世帯数が比較的堅調に推移しており、良好な不動産への需要は底堅い。
地域要因
(1)大型の空き店舗は残るが、コロナ禍で減少した人通りが戻りつつある。 (2)繁華性の高い三宮センター街の一角にあるが、コロナ禍を受け、消費者行動、消費動向に一部変容が窺がわれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＭ３０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区三宮町１丁目７番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	799万8,172 円／平米 2,644万1,957 円／坪
推定価格 平米 坪	644万9,726 円／平米 2,132万2,794 円／坪
標準価格 平米 坪	644万9,726 円／平米 2,132万2,794 円／坪
査定価格 平米 坪	645万 円／平米 2,132万3,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区三宮町１丁目７番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	334万64 円／平米 1,104万2,252 円／坪
推定価格 平米 坪	572万144 円／平米 1,891万796 円／坪
標準価格 平米 坪	648万5,424 円／平米 2,144万812 円／坪
査定価格 平米 坪	649万 円／平米 2,145万5,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	684 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＫ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区三宮町１丁目７番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	517万3,826 円／平米 1,710万4,669 円／坪
推定価格 平米 坪	504万8,855 円／平米 1,669万1,515 円／坪
標準価格 平米 坪	639万9,056 円／平米 2,115万5,279 円／坪
査定価格 平米 坪	640万 円／平米 2,115万8,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	信託受益権
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	25 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＡ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区三宮町１丁目７番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	312万8,422 円／平米 1,034万2,563 円／坪
推定価格 平米 坪	317万8,982 円／平米 1,050万9,714 円／坪
標準価格 平米 坪	624万5,544 円／平米 2,064万7,768 円／坪
査定価格 平米 坪	625万 円／平米 2,066万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情