路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区北長狭通3-1-18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外
価格時点	2023 年
駅名	元町駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 304万1,520 円
1平米当たり	1平米 92万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億2,300万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 390万1,080 円 1平米 118万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2億2,300万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 390万1,080 円／坪 1平米 118万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市の圏域であり、需要者の中心は同一需給圏に地縁性をもつ事業者のほか場所的希少性により県外の事業者も見込まれる。元町駅近くのトアロード沿いという希少性を反映し、コロナ禍の影響が薄らぐなか、地価は緩やかな上昇傾向と目される。なお規模により価格帯もまちまちであり、中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏の範囲は三宮中心部外延に位置する高度商業地域と判断する。同圏域では三宮中心部の商業地域と趣が異なることから、地縁的選好性を有する事業者等を主な需要者層として相応の需要を想定するが、原材料高騰の影響を起因とした消費控えの動きもあって特に低層階の賃料負担力は弱まっており、以前の旺盛な需要回復に時間を要する状況にある。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握することは困難だが同程度の規模で２億円程度と目される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) トアロード沿いの中高層の店舗、賃貸事務所ビルが多い商業地域である。取引においては需要者の収益性又は投資採算性の観点が反映されるところ、比準価格は、市場で現実に成立した取引事例をもとに試算されたもので、収益性の観点等を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は手順に種々の想定要素を含む点に懸念が残る。よって本件では、実証性に優れた比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 本件標準地に対する需要者は相場観を念頭に対収益取得コストを意識するため、市場性を反映した比準価格に説得力はあるが、本件標準地との要因比較で評価主体の恣意性が排除できた事例はなく規範性が欠ける。一方、収益価格は本件標準地の収益性を反映した理論的価格として指標となり得るが、手法適用において不確実要素を含む短所がある。それぞれ一長一短があるため、指定基準地の価格との検討を踏まえ両試算価格をそれぞれ重視して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	元町駅北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	19 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	トアロード地区景観形成市民協定
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)トアロード沿いの中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。コロナ禍に改善の兆しも窺われる中、空室率の改善傾向が見られ、地価は緩やかな上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)コロナ禍で激減した客足が戻りつつあり今後もトアロード沿いの商業地域として現状を維持すると予測するが、近時は原材料高騰の影響もあって店舗の賃料負担力は依然弱く、来店型店舗の業態に変化が生じる懸念がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 400万260 円 1平米 121万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 413万2,500 円 1平米 125万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 400万260円 1平米 121万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 413万2,500円 1平米 125万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性の高い中央区を中心に神戸市東部三区では人口、世帯数が比較的堅調に推移しているなか、商業地はコロナ禍の影響を脱しつつある。 (2)昨今の原材料や燃料代高騰から賃料負担力は十分に回復していないが、コロナ禍による行動制限が緩和され落ち込んだ人流や売上が回復しつつある。
地域要因
(1)繁華性の高いトアロードの一角にあるが、コロナ禍を受け、空室率の動向にやや懸念がある。 (2)コロナ禍で激減した人流が戻りつつあるが、原材料高騰の影響で消費控えの動きもあり「トアロード」沿いとしてのポテンシャルが発揮しきれてない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万5,858 円／平米 249万8,867 円／坪
推定価格 平米 坪	76万393 円／平米 251万3,859 円／坪
標準価格 平米 坪	121万8,579 円／平米 402万8,622 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＫ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万5,172 円／平米 639万7,679 円／坪
推定価格 平米 坪	132万4,985 円／平米 438万400 円／坪
標準価格 平米 坪	121万4,468 円／平米 401万5,031 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	474 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万6,184 円／平米 259万9,124 円／坪
推定価格 平米 坪	59万7,635 円／平米 197万5,781 円／坪
標準価格 平米 坪	119万508 円／平米 393万5,819 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	108万3,163 円／平米 358万937 円／坪
推定価格 平米 坪	103万8,805 円／平米 343万4,289 円／坪
標準価格 平米 坪	121万2,141 円／平米 400万7,338 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情