路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区中山手通2-1-21外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区中山手通２丁目１番２１外
価格時点	2023 年
駅名	三ノ宮駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 261万1,740 円
1平米当たり	1平米 79万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 326万6,328 円 1平米 98万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 326万6,328 円／坪 1平米 98万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三宮中心部外延に位置し飲食店舗を中心に収益事業が見込める商業地域である。需要者の中心は資本力及び地縁的選好を有して商業施設を求める事業者若しくは広域展開を図る事業者等を想定するが、原材料高騰の影響を起因とした消費控えの動きもあって特に低層階の賃料負担力は弱まっており、以前の旺盛な需要回復に時間を要する状況にある。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握することは困難だが同程度の規模で２億円程度と目される。 (2) 同一需給圏は、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する主要駅周辺の商業地域で、需要者の中心は同一需給圏に地縁性をもつ事業者等のほか、圏域外の投資家等も見受けられる。中高層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域で、取引市場における需給は比較的安定している。商業地の取引は、取引自体が少ないうえに画地規模等も様々であり、中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件標準地に対する需要者は相場観を念頭に対収益取得コストを意識するため、市場性を反映した比準価格に説得力はあるが、本件標準地との要因比較で評価主体の恣意性が排除できた事例はなく規範性が欠ける。一方、収益価格は本件標準地の収益性を反映した理論的価格として指標となり得るが、手法適用で不確実要素を含む短所がある。それぞれ一長一短があるため代表標準地から検討した価格との検討を踏まえ両試算価格をそれぞれ重視し鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、市場における流通性の観点から、実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。近隣地域は中高層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者は収益性を重視した意思決定を行うと思料するが、賃貸借条件の個別性が強く、規範性の高い賃貸事例を収集できなかった。したがって、本件では、実証性に優れた比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三ノ宮駅北西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区中山手通２丁目１番２１外
標準地の範囲
東	45 m
西	110 m
南	25 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も三宮歓楽街の一角を担う地域として現状維持と予測する。国内外経済の不透明感もあり短期的には人流・売上の完全回復は見込み難いが、三宮再開発の影響も受け中長期的にはコロナ禍以前の状況に戻ると予測する。 (2)中高層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 333万9,060 円 1平米 101万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 337万2,120円 1平米 102万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 326万6,328円 1平米 98万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 333万9,060円 1平米 101万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 326万6,328円 1平米 98万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨今の原材料や燃料代高騰から賃料負担力は十分に回復していないが、コロナ禍による行動制限が緩和され落ち込んだ人流や売上が回復しつつある。 (2)兵庫県内の景気は持ち直している。個人消費は持ち直しており、設備投資は増加している。雇用・所得環境は全体として緩やかに改善している。
地域要因
(1)コロナ禍で激減した人流が戻りつつあるが、原材料高騰で消費控えの動きもあり三宮歓楽街の一角を担う地域としてのポテンシャルが発揮されてない。 (2)地域要因に特に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区中山手通２丁目１番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,598 円／平米 307万3,251 円／坪
推定価格 平米 坪	110万2,394 円／平米 364万4,515 円／坪
標準価格 平米 坪	95万6,939 円／平米 316万3,640 円／坪
査定価格 平米 坪	95万7,000 円／平米 316万3,842 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区中山手通２丁目１番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	108万3,163 円／平米 358万937 円／坪
推定価格 平米 坪	103万8,805 円／平米 343万4,289 円／坪
標準価格 平米 坪	109万8,103 円／平米 363万329 円／坪
査定価格 平米 坪	110万 円／平米 363万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＫ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区中山手通２丁目１番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,986 円／平米 35万3,696 円／坪
推定価格 平米 坪	62万3,082 円／平米 205万9,909 円／坪
標準価格 平米 坪	93万6,965 円／平米 309万7,606 円／坪
査定価格 平米 坪	93万7,000 円／平米 309万7,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区中山手通２丁目１番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万5,858 円／平米 249万8,867 円／坪
推定価格 平米 坪	76万393 円／平米 251万3,859 円／坪
標準価格 平米 坪	108万6,276 円／平米 359万1,228 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情