路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区脇浜町3-429 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区脇浜町３丁目４２９番
価格時点	2023 年
駅名	阪神春日野道駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,980万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億100万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 117万3,630 円／坪 1平米 35万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する商業地域である。需要者の中心は資本力及び地縁的選好性を有した事業者等である。事務所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であり、交通量も多く土地需給は概ね安定的である。土地は、画地規模等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。 (2) 同一需給圏の範囲は神戸市中央区・灘区・東灘区を中心とする視認性に優れた路線商業地域であり、需要者の中心は資金調達力を有する事業者や法人投資家等である。同圏域は背後地人口が安定的なこともあって他都市との割安感に着目した投資家等の投資姿勢も窺われる一方、景気動向に左右されやすい業種業態もあって安定感にやや欠ける面もある。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握することは困難だが同程度の規模ならば１０億円程度と目される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は国道沿いの路線商業地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべき価格であるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件標準地に対する需要者は相場観を念頭に対収益取得コストを意識するため、市場性を反映した比準価格に説得力はあるが、本件標準地との要因比較で評価主体の恣意性が排除できた事例はなく規範性が欠ける。一方、収益価格は本件標準地の収益性を反映した理論的価格として指標となり得るが、手法適用で不確実要素を含む短所がある。それぞれ一長一短があるため代表標準地から検討した価格との検討を踏まえ両試算価格をそれぞれ重視し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	阪神春日野道駅北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	86.2 坪 (285 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区脇浜町３丁目４２９番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	20 m
面積	290 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であり、地域要因に特別の変動はなく、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、コロナ禍の影響により、地価水準の将来動向については不透明である。 (2)市内中心部を主にマンション需要は依然強く、今後も同地域は高汎用性を備えた地域としてマンション用地需要を中心に、駐車施設を備えた商業施設用地需要にも応え得る地域として地価は強含みで推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 119万3,466 円 1平米 36万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 123万9,750 円 1平米 37万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 113万3,958円 1平米 34万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 123万9,750円 1平米 37万5,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 113万3,958円 1平米 34万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍にあって中央区の商業地は、三宮再開発の期待と飲食店舗の回復の遅れ等が交錯して、強弱様々である。 (2)昨今の原材料や燃料代高騰から賃料負担力は十分に回復していないが、コロナ禍による行動制限が緩和され落ち込んだ人流や売上が回復しつつある。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。 (2)区を横断する国道沿いの地域として各用途がみられる高汎用性が認められ、同様の地域を広域的に俯瞰すると高価格帯の取引も散見される状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)本件標準地は角地接面で視認性や出入りの便等利便性が優る。当該個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＴ３０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区脇浜町３丁目４２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万281 円／平米 148万8,629 円／坪
推定価格 平米 坪	45万3,883 円／平米 150万537 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,526 円／平米 119万8,511 円／坪
査定価格 平米 坪	37万3,000 円／平米 123万3,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	552 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＡ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区脇浜町３丁目４２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,655 円／平米 110万6,369 円／坪
推定価格 平米 坪	34万9 円／平米 112万4,070 円／坪
標準価格 平米 坪	35万9,418 円／平米 118万8,236 円／坪
査定価格 平米 坪	37万 円／平米 122万3,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＡ３０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区脇浜町３丁目４２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,826 円／平米 122万9,257 円／坪
推定価格 平米 坪	38万89 円／平米 125万6,574 円／坪
標準価格 平米 坪	34万4,596 円／平米 113万9,234 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＡ３０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区脇浜町３丁目４２９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万5,091 円／平米 147万1,471 円／坪
推定価格 平米 坪	43万1,824 円／平米 142万7,610 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,836 円／平米 111万3,580 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情