路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区明石町47 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区明石町４７番
価格時点	2023 年
駅名	元町駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 892万6,200 円
1平米当たり	1平米 270万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1091 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,147万1,820 円 1平米 347万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1091 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,140万5,700 円／坪 1平米 345万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近畿圏ほか全国主要都市中心部の高度商業地及びその周辺地域である。需要者は地元資本の事業者から全国展開の大規模資本企業まで様々である。土地需要は依然高く、地価は緩やかな上昇基調にある。取引の数が少なく、個別性も強いことから、需要の中心となる価格帯については見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線で概ね神戸市中央区の高度業務商業地域を中心とした圏域。需要者の中心は大規模な資本力を有する法人及び外資を含めた投資ファンド等が中心となる。神戸の代表的な高度業務商業地に位置し、中高層店舗兼事務所ビルが多い。コロナ禍の影響が薄らぐ中、旧居留地にあることから底堅い需要が見込まれ、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。取引される画地規模や価格は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 阪神間では最も高度利用がなされている商業地域の一つであり、自用または自用兼用目的の建物のほか、投資目的の収益物件も多く見受けられる。高度商業地であることから、市場価格を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益目的の店舗ビル等が建ち並ぶ地域で、取引においては需要者の収益性又は投資採算性の観点が反映されるところ、比準価格は、市場で現実に成立した取引事例をもとに試算されたもので、収益性の観点等を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は手順に種々の想定要素を含む点が懸念される。よって本件では、実証性に優れた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地の前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	元町駅南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	330 坪 (1091 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区明石町４７番
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	28 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧居留地都市景観形成地域
街路	１７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測されるが。当面、地価は緩やかな上昇基調が続くと予測する。 (2)当該地域は業務商業地として成熟、当面大きな地域要因の変化はないと予測する。コロナ禍の影響が薄らぐ中、空室率に大きな改善はないが、周辺の店舗再配置の動きを受け、地価は当面底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,180万2,420 円 1平米 357万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,173万6,300 円 1平米 355万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,180万2,420円 1平米 357万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 1,117万4,280円 1平米 338万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,173万6,300円 1平米 355万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 1,117万4,280円 1平米 338万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区の商業地は兵庫県の中心であることからその需要は高い。コロナ禍による地価下落は収束し、需要も回復しつつある。 (2)中央区の商業地は三宮再開発に期待し底堅いが、コロナ禍により依然歓楽街、飲食店を中心に需要は停滞している。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。 (2)神戸を代表する旧居留地内の希少性を有する高度商業地域であるが、コロナ禍による消費行動の変容を受け、空室率の上昇が窺がわれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＫ３０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区明石町４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	420万9,424 円／平米 1,391万6,356 円／坪
推定価格 平米 坪	248万3,090 円／平米 820万9,096 円／坪
標準価格 平米 坪	356万7,658 円／平米 1,179万4,677 円／坪
査定価格 平米 坪	357万 円／平米 1,180万2,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＡ３０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区明石町４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	264万2,144 円／平米 873万4,928 円／坪
推定価格 平米 坪	268万9,703 円／平米 889万2,158 円／坪
標準価格 平米 坪	354万8,421 円／平米 1,173万1,080 円／坪
査定価格 平米 坪	355万 円／平米 1,173万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	690 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＫ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区明石町４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	517万3,826 円／平米 1,710万4,669 円／坪
推定価格 平米 坪	504万8,855 円／平米 1,669万1,515 円／坪
標準価格 平米 坪	357万5,676 円／平米 1,182万1,185 円／坪
査定価格 平米 坪	358万 円／平米 1,183万5,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	信託受益権
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	25 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情