路線価 (2023) 兵庫県神戸市中央区下山手通3-6-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市中央区兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目６番７外
価格時点	2023 年
駅名	元町駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 238万320 円
1平米当たり	1平米 72万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,240万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 299万1,930 円 1平米 90万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,300万 円 (91 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 301万5,072 円／坪 1平米 91万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は神戸市中西部の駅徒歩圏で、高容積が図られる主として広幅員道路沿いの商業地域と判断する。需要者の中心は資本力、地縁的選好を有する商業施設用地を求める事業者等である。昨今の経済諸施策等から、同圏域に位置する店舗等需要が顕在化しており需要は底堅いが、コロナ禍により経済情勢は見通しにくく、需要は強弱拮抗している。中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握は困難だが、同程度の規模であれば８千万円程度と目される。 (2) 同一需給圏は、概ね神戸市及び阪神間に存する主要駅周辺の商業地域で、需要者は同一需給圏内に拠点を置く中規模資本の事業者等が中心である。視認性に優る鯉川筋沿いにあって元町駅にも程近いことから不動産需給はやや逼迫しており、地価はやや上昇傾向にある。商業地の取引は、取引自体が少ないうえに画地規模等も様々であり、中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 鯉川筋沿いの店舗、賃貸事務所ビルが多い商業地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべきであるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市場における流通性の観点から、実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。近隣地域は中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、需要者は収益性を重視した意思決定を行うと思料するが、賃貸借条件の個別性が強く、規範性の高い賃貸事例を収集できなかった。したがって、本件では、実証性に優れた比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	元町駅北方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	27.5 坪 (91 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市中央区兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目６番７外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	13 m
面積	90 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道、背面道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)三宮中心からやや離れた「鯉川筋」沿道の商業地域で、コロナ禍により飲食店舗等の業況は予断を許さず需要は力強さに欠けるものの、多業種からの需要が見込まれ、地価は当面安定的に推移するものと予測する。 (2)中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 306万4,662 円 1平米 92万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 310万4,334 円 1平米 93万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 306万4,662円 1平米 92万7,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 296万8,788円 1平米 89万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 310万4,334円 1平米 93万9,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 296万8,788円 1平米 89万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区においては、三宮駅周辺再開発を好感し土地需要は旺盛であるが、周辺部には中心部程の高揚感はない。 (2)兵庫県内の景気は持ち直している。個人消費は持ち直しており、設備投資は増加している。雇用・所得環境は全体として緩やかに改善している。
地域要因
(1)元町駅の徒歩圏、「鯉川筋」沿いの商業地域で相応の顧客層を有するが、商業地としての活気に欠ける。 (2)地域要因に特に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＴ３０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	186万2,506 円／平米 615万7,445 円／坪
推定価格 平米 坪	123万704 円／平米 406万8,707 円／坪
標準価格 平米 坪	92万7,433 円／平米 306万6,093 円／坪
査定価格 平米 坪	92万7,000 円／平米 306万4,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＭ３０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万5,858 円／平米 249万8,867 円／坪
推定価格 平米 坪	76万393 円／平米 251万3,859 円／坪
標準価格 平米 坪	92万3,928 円／平米 305万4,506 円／坪
査定価格 平米 坪	92万4,000 円／平米 305万4,744 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＫ３０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万6,357 円／平米 200万4,616 円／坪
推定価格 平米 坪	57万553 円／平米 188万6,248 円／坪
標準価格 平米 坪	92万9,239 円／平米 307万2,064 円／坪
査定価格 平米 坪	92万9,000 円／平米 307万1,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＫ３０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万3,211 円／平米 245万7,056 円／坪
推定価格 平米 坪	74万9,834 円／平米 247万8,951 円／坪
標準価格 平米 坪	92万2,305 円／平米 304万9,140 円／坪
査定価格 平米 坪	92万2,000 円／平米 304万8,132 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	669 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	信託受益権
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＡ３０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市中央区
地域	兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目６番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万2,489 円／平米 500万289 円／坪
推定価格 平米 坪	153万9,714 円／平米 509万294 円／坪
標準価格 平米 坪	92万5,309 円／平米 305万9,072 円／坪
査定価格 平米 坪	92万5,000 円／平米 305万8,050 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情