路線価 (2023) 兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南926-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市西区兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南９２６番１２
価格時点	2023 年
駅名	明石駅 から 3500m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万7,458 円 1平米 9万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万5,805 円／坪 1平米 9万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線等で、概ね神戸市及び明石市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市及び明石市居住者がほとんどを占める。中小規模一般住宅が多い既成住宅地域で、街路条件も良好である。住宅建設は底堅い動きであり、居住環境等から需給関係も比較的安定している。規模等にもよるが、土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市及び明石市東部の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち、神戸市及び明石市の居住者がほとんどを占める。最寄駅徒歩圏外で、交通利便性はやや劣るものの、周辺の街路条件も良好で居住環境も良く、地価は強含みである。取引される物件の中心価格帯は、土地は１，０００万円～１，５００万円、新築建売住宅は３，５００万円前後の需要が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸マンション等の収益物件も一部に見られるものの、戸建住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。画地規模等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性のほか環境を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の近隣地域は、大阪、神戸への勤務者、または事業者の世帯が多い住宅地域であり、最寄り駅から遠くアパート等の収益物件の数も少なく、また、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため。収益還元法の採用を見送ることとした。本件では、需要の中心は自己使用目的であり、取引市場の需給動向を重要視するものと考える。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	明石駅北東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市西区兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南９２６番１２
標準地の範囲
東	15 m
西	50 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　北７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は穏やかに持ち直しており、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)当該地域は、中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域である。今後も現状のまま推移するものと考える。物件としての値頃感から、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万7,458 円 1平米 9万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万7,458円 1平米 9万3,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万5,805円 1平米 9万2,500円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響も少なく、低金利や住宅ローン減税延長等の政策の後押しにより、西区の特徴を踏まえた地域性から需要は底堅く推移している。 (2)新型コロナの影響により、西区内の取引は一時停滞したものの、売り希望価格に大きな変動はなく、地価は総じてやや上昇で推移していると考える。
地域要因
(1)中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、住環境等は比較的良好である。実需等を反映して、地価は上昇傾向で推移している。 (2)最寄駅から徒歩圏外に位置するが、居住環境が良く、堅調な需給動向にあるため、地価は強含み。地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＮ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南９２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,566 円／平米 30万9,329 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,916 円／平米 29万7,262 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,100 円／平米 30万1,177 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,900 円／平米 30万7,127 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＨ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南９２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,455 円／平米 32万5,492 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,636 円／平米 32万9,397 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,493 円／平米 30万2,476 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,300 円／平米 30万8,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＮ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南９２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,840 円／平米 33万71 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,095 円／平米 32万4,302 円／坪
標準価格 平米 坪	9万997 円／平米 30万836 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,800 円／平米 30万6,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＨ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南９２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,824 円／平米 24万4,062 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,300 円／平米 24万8,942 円／坪
標準価格 平米 坪	9万942 円／平米 30万654 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,800 円／平米 30万6,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情