路線価 (2023) 兵庫県神戸市西区枝吉1-104-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市西区兵庫県神戸市西区枝吉１丁目１０４番３
価格時点	2023 年
駅名	明石駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	974万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	974万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円／坪 1平米 9万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、神戸市西部及び明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市及び明石市の居住者などが中心である。駅バス便となるが、既成の住宅地域として安定した需要が見られる。土地は１，０００万円程度、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、神戸市西部及び明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市及び明石市の居住者などが中心である。既成の住宅地域として熟成しており、西区内の住宅地としては価格水準は中位にあり、需給は安定的に推移している。土地は１，０００万円程度、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏の売買事例から適切に算定されており、不動産の市場性を反映した実証的なものと認められる。付近には共同住宅の賃貸物件も見られるが、対象地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸事業は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。周辺での取引は自用目的が主流であることから、本件では比準価格を標準とし、前年価格等に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は類似の性格を有する売買事例をもとに適切に算定されており、実際の市場を反映した実証的なものと認められる。付近には共同住宅の賃貸物件も見られるが、対象地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸事業は困難であるため、収益還元法は適用しなかった。地域は自用目的での取引が主流であり、よって本件では比準価格を標準とし、前年価格等に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	明石駅北西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	32.4 坪 (107 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市西区兵庫県神戸市西区枝吉１丁目１０４番３
標準地の範囲
東	0 m
西	15 m
南	60 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	14 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模戸建住宅等が建ち並ぶ旧来の住宅地域であり、今後とも現況を維持し推移するものと予測する。地価は安定した需要から上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)戸建住宅等が建ち並ぶ従来からの住宅地域であり、今後とも現況を維持し推移するものと予測する。地価は強含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)神戸市西区は人口は市内最多で、高齢化率は市内最低である。地価は地下鉄沿線を中心に概ね堅調で、新型コロナの影響は軽微である。 (2)コロナ禍によるリモートワークの推進などもあり、神戸市西区の住宅地の市況は地域によりばらつきがあるものの比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)小規模な戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域。建売住宅の供給も散見される。地域要因に大きな変動はない。 (2)西区内の標準的な住宅地域としての地位を維持しており、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＷＫ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区枝吉１丁目１０４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,020 円／平米 32万7,360 円／坪
推定価格 平米 坪	10万589 円／平米 33万2,547 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,361 円／平米 30万2,039 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,400 円／平米 30万2,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＭ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区枝吉１丁目１０４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,507 円／平米 29万5,910 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,464 円／平米 29万2,462 円／坪
標準価格 平米 坪	9万269 円／平米 29万8,429 円／坪
査定価格 平米 坪	9万300 円／平米 29万8,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＫ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区枝吉１丁目１０４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,112 円／平米 32万7,664 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,112 円／平米 32万7,664 円／坪
標準価格 平米 坪	9万928 円／平米 30万608 円／坪
査定価格 平米 坪	9万900 円／平米 30万515 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＷＫ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区枝吉１丁目１０４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,065 円／平米 30万1,061 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,065 円／平米 30万1,061 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,065 円／平米 30万1,061 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,100 円／平米 30万1,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情