路線価 (2023) 兵庫県神戸市西区大津和2-9-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市西区兵庫県神戸市西区大津和２丁目９番１８
価格時点	2023 年
駅名	伊川谷駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,040万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,070万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,376 円／坪 1平米 9万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線及び市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市及び明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市及び明石市の居住者が多い。駅バス便であるが、店舗など生活関連施設は充実し、一定水準の需要がある。土地取引については、取引される画地規模や価格帯はまちまちであり、市場での需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び市営地下鉄西神山手線沿線で、概ね神戸市及び明石市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市及び明石市居住者がほとんどを占める。中低層の共同住宅が多い住宅地域であり、生活利便性も良好である。住宅建設は底堅い動きとなっており、居住環境等から需給関係も比較的安定している。当該地域における現状から規模等により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は共同住宅が多い住宅地域である。共同住宅用地の需要から収益価格も土地価格決定の指標たりうるものの、純収益の把握等において想定的な要素があるため規範性が劣る。したがって、規範性の高い取引事例より求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸マンション等の収益物件も多く見られる地域であるが、収益価格の試算過程においては、想定要素を多分に含み、その精度はやや信頼性に欠けると思われる。当該地域においては、利便性のほか環境等を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、相対的に精度が劣る収益価格は参考程度とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊川谷駅南西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	96.8 坪 (320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の共同住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市西区兵庫県神戸市西区大津和２丁目９番１８
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)単身者向けの共同住宅が多い住宅地域であり、特段の地域要因の変動は見られない。土地の需要は安定しており、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中低層の共同住宅が多い住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は穏やかに持ち直しており、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 31万2,748円 1平米 9万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 31万2,748円 1平米 9万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)神戸市西区は人口は市内最多で、高齢化率は市内最低である。地価は地下鉄沿線を中心に概ね堅調で、新型コロナの影響は軽微である。 (2)新型コロナの影響も少なく、低金利や住宅ローン減税延長等の政策の後押しにより、西区の特徴を踏まえた地域性から需要は底堅く推移している。
地域要因
(1)共同住宅と戸建住宅が混在する地域で土地需要は安定しており、地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)中低層の共同住宅が多い住宅地域であり、生活利便性等は良好である。実需等を反映して、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＦ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区大津和２丁目９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,166 円／平米 31万1,313 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,474 円／平米 31万5,637 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,529 円／平米 31万2,513 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,500 円／平米 31万2,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区大津和２丁目９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,665 円／平米 39万2,306 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,631 円／平米 38万5,582 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,835 円／平米 31万6,831 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,800 円／平米 31万6,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＦ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区大津和２丁目９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,244 円／平米 24万2,145 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,799 円／平米 24万7,285 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,923 円／平米 31万3,815 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,900 円／平米 31万3,739 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＨ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区大津和２丁目９番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,455 円／平米 32万5,492 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,636 円／平米 32万9,397 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,891 円／平米 31万3,710 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,900 円／平米 31万3,739 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情