土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字一ノ谷302-3 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 神戸市西区
兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字一ノ谷302番3 (神戸西)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅等の中に農地が見られる住宅地域)
  • 朝霧駅 から 3500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
23万1,420
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 神戸市西区兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字一ノ谷302番3
価格時点 2023
駅名 朝霧駅 から 3500m
路線価
1坪当たり 1坪 23万1,420
1平米当たり 1平米 7万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
881万
(99 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 29万4,234
1平米 8万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
891万
(99 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 29万7,540 円/坪
1平米 9万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線及び神戸市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市及び明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市及び明石市の居住者である。駅からバス便で交通利便性は低いが、周辺に商業施設も存し生活利便性は比較的良好であり、需要は強含みである。市場での需要の中心となる価格帯は土地で900万円前後、新築の戸建物件は2,500万円前後である。

(2) 同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線、市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市及び明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市及び明石市居住者が中心である。最寄駅からバス圏に位置しているが、商業施設等が充実しているため生活利便性は良好で、需要は底堅い。土地は標準地と同程度の規模で総額1,000万円弱程度、新築戸建住宅は2,500万円程度が需要の中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する近隣地域は画地規模が小さいことから経済合理的な賃貸住宅を想定することは困難なため収益還元法の適用は断念した。快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的での取引が殆どを占める。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 一般住宅等の中に農地が見られる住宅地域であり、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心で収益物件所有を目的とした取引は少なく、市場参加者は取引価格を指標に価格決定するのが一般的と思料される。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ていると判断した。

交通
交通施設 朝霧駅北東方
距離 3500 m
土地の状態
土地面積 29.9 坪 (99 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅等の中に農地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 神戸市西区兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字一ノ谷302番3
標準地の範囲
40 m
西 20 m
40 m
10 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 8 m
奥行き 12 m
面積 100 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅等の中に農地が見られる住宅地域であり、今後とも一般住宅地域として熟成していくと予測する。最寄駅徒歩圏外に位置するが、周辺に商業施設があるので利便性があり、地価水準は上昇傾向にあると予測する。

(2)一般住宅等の中に農地が見られる住宅地域であるが、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 29万4,234
1平米 8万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 29万7,540
1平米 9万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 29万4,234
1平米 8万9,000
前年から次年への変動率 2.1 %
2022年
1坪 28万8,283
1平米 8万7,200
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 29万7,540
1平米 9万
前年から次年への変動率 3.2 %
2019年
1坪 28万8,283
1平米 8万7,200
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直しており、新型コロナの市場への影響は軽微である。西区の利便性等を有する住宅地の地価動向は概ね堅調である。

(2)各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。新型コロナの影響は軽微であり、西区の住宅地については、底堅い需要が認められる。

地域要因
(1)一般住宅等の中に農地が見られる住宅地域であるが、生活利便性が良好であり、地価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変動はない。

(2)一般住宅等の中に農地が見られる住宅地域であるが、生活利便性の向上等もあって需要は底堅い。地価はやや上昇傾向で推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 IF405国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市西区
地域 兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字一ノ谷302番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
8万1,210 円/平米
26万8,480 円/坪
推定価格 平米
8万2,834 円/平米
27万3,849 円/坪
標準価格 平米
9万827 円/平米
30万274 円/坪
査定価格 平米
9万800 円/平米
30万185 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 YM405国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市西区
地域 兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字一ノ谷302番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
11万947 円/平米
36万6,791 円/坪
推定価格 平米
10万9,667 円/平米
36万2,559 円/坪
標準価格 平米
8万6,831 円/平米
28万7,063 円/坪
査定価格 平米
8万6,800 円/平米
28万6,961 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 4.7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 YM405国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 神戸市垂水区
地域 兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字一ノ谷302番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万5,921 円/平米
31万7,115 円/坪
推定価格 平米
9万5,921 円/平米
31万7,115 円/坪
標準価格 平米
8万9,146 円/平米
29万4,717 円/坪
査定価格 平米
8万9,100 円/平米
29万4,565 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 8.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 MM405国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 明石市
地域 兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字一ノ谷302番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万2,552 円/平米
33万9,037 円/坪
推定価格 平米
9万8,645 円/平米
32万6,120 円/坪
標準価格 平米
8万9,433 円/平米
29万5,665 円/坪
査定価格 平米
8万9,400 円/平米
29万5,556 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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