路線価 (2023) 兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字尾崎238-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市西区兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字尾崎２３８番１０
価格時点	2023 年
駅名	明石駅 から 5500m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,827 円／坪 1平米 7万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山陽電鉄本線、ＪＲ山陽本線及び市営地下鉄西神・山手線沿線で神戸市西部に位置する住宅地域。需要者の中心は神戸市内西部及び明石市内の居住者である。駅からはバス便となるものの、商業施設等の利便性は良好で、総額を抑えた物件に対する一次取得者を中心とした需要は安定している。土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築物件で３，０００万円程度の物件が需要の中心を占めている。 (2) 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線、市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市及び明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市及び明石市居住者が中心である。最寄駅からバス圏に位置するが、一般住宅を中心にマンション等も見られる住宅地域として熟成しており、需要は底堅い。土地は標準地と同程度の規模で総額１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) マンション等も散見される住宅地域であるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益価格は試算しなかった。自己使用目的で取引されることが多く、市場参加者は取引価格の水準を指標に意思決定することが一般的と思料される。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域であるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心で収益物件所有を目的とした取引は少なく、市場参加者は取引価格を指標に価格決定するのが一般的と思料される。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	明石駅北東方
距離	5500 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市西区兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字尾崎２３８番１０
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅のほかマンション等がみられる住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。一次取得者を中心に分譲住宅への需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万2,827 円 1平米 7万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 25万7,207円 1平米 7万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万2,827円 1平米 7万9,500円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 25万7,207円 1平米 7万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)神戸市西区は人口は市内最多で、高齢化率は市内最低である。地価は地下鉄沿線を中心に概ね堅調で、新型コロナの影響は軽微である。 (2)各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。新型コロナの影響は軽微であり、西区の住宅地については、底堅い需要が認められる。
地域要因
(1)マンションもみられる戸建住宅地で、不動産需要は安定している。地域要因に大きな変動は見られない。 (2)最寄駅からバス圏に位置するが、熟成した住宅地域であり、地域要因に変動はなく需要は底堅い。地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＦ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字尾崎２３８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,740 円／平米 26万314 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,716 円／平米 27万153 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,825 円／平米 25万7,289 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＧ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字尾崎２３８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,110 円／平米 21万8,560 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,190 円／平米 24万5,272 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,178 円／平米 26万1,762 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＭ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字尾崎２３８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万412 円／平米 29万8,902 円／坪
推定価格 平米 坪	9万412 円／平米 29万8,902 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,674 円／平米 25万6,790 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＮ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字尾崎２３８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,840 円／平米 33万71 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,095 円／平米 32万4,302 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,124 円／平米 32万1,092 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,100 円／平米 32万4,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情