路線価 (2023) 兵庫県神戸市西区池上3-6-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市西区兵庫県神戸市西区池上３丁目６番１４外
価格時点	2023 年
駅名	伊川谷駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (1215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億600万 円 (1215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万9,275 円／坪 1平米 8万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね神戸市西部及び明石市の商業地域。中心となる需要者は地縁ある事業者、地元不動産業者である。地域の幹線となる市道沿いに店舗や医院、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ地域である。地元住民向けの店舗・事務所需要が一定水準で見られ、地価は上昇傾向で推移している。なお、中心となる価格帯については規模、立地等により様々である。 (2) 同一需給圏は、主として神戸市西部、及び、周辺市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、地縁性を有する中小規模の事業者が中心であるが、纏まった規模の画地については、広域的に展開する事業法人等も想定される。充実した背後地等の影響から、一定の交通量を有する幹線道路沿いにあって需要は堅調である。尚、取引される土地の規模等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は、見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は店舗、店舗併用住宅等が混在する路線商業地域に存しているが、店舗家賃の水準は高いとは言えず、地価は貸店舗等の賃貸用建物目的での取得水準よりも自用者の水準が主導している。よって、取引市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は、神戸市西部の幹線道路沿いの路線商業地域にあり、概ね自ら事業を営むことを企図した自用目的の取引を主とする地域であることから、市場の実勢を反映している比準価格の規範性は高い。一方で、近隣周辺では、賃貸物件についても散見されることから、本件では、比準価格を標準に収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。
交通
交通施設	伊川谷駅南西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	367.5 坪 (1215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、サービス業店舗等の混在する地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市西区兵庫県神戸市西区池上３丁目６番１４外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	0 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	44 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに近隣住民向けの店舗、店舗付共同住宅等が混在する地域で、今後も同様の用途で推移するものと予測する。地価は安定した需要から上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)郊外の幹線道路沿いに店舗や事業所等が混在する路線商業地域であり、今後とも当面は現状のまま推移していくものと予測する。店舗等の集積度合いも比較的高く、地価は堅調に推移しているものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万5,887 円 1平米 8万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万4,895 円 1平米 8万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万5,887円 1平米 8万9,500円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 28万2,994円 1平米 8万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万4,895円 1平米 8万9,200円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 28万2,994円 1平米 8万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)神戸市西区は人口は市内最多で、高齢化率は市内最低である。商業地価は上昇基調で、新型コロナの影響はほぼみられない。 (2)新型コロナとの共生の下で、商業地の地価は全国的に持ち直しつつあり、西区内の利便性の高い駅周辺の商業地や路線商業地の地価は概ね堅調である。
地域要因
(1)広幅員の幹線道路沿いの住商混在する地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向で推移している。 (2)店舗や事業所等が混在する幹線道路沿いの商業地域にあり、相応の交通量を有して、地価は概ね堅調である。地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＪ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区池上３丁目６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,312 円／平米 32万5,019 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,312 円／平米 32万5,019 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,375 円／平米 29万5,474 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,400 円／平米 29万5,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区池上３丁目６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,171 円／平米 37万4,143 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,755 円／平米 37万9,380 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,173 円／平米 30万4,724 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,200 円／平米 30万4,813 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＪ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市西区池上３丁目６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,296 円／平米 22万9,093 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,744 円／平米 58万7,622 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,646 円／平米 45万8,364 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＨ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市垂水区
地域	兵庫県神戸市西区池上３丁目６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,848 円／平米 34万15 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,082 円／平米 34万4,095 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,726 円／平米 29万6,634 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,700 円／平米 29万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＪ４０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区池上３丁目６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,587 円／平米 31万2,705 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,497 円／平米 34万8,773 円／坪
標準価格 平米 坪	9万168 円／平米 29万8,095 円／坪
査定価格 平米 坪	9万200 円／平米 29万8,201 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情