路線価 (2023) 兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋663-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神戸市西区兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋６６３番１３外
価格時点	2023 年
駅名	明石駅 から 3900m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,483 円 1平米 5万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,467 円／坪 1平米 5万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね神戸市及び明石市の圏域に存する工業地域。需要者の中心は神戸市及び明石市等の地元事業者等である。画地規模から物流施設の適地とは言えないが、第２神明道路の大蔵谷インターへのアクセスが良好で、各種の部品供給関連の工場・営業所等としての需要が強く、当該地域も地価はやや上昇している。なお、取引内容の個別性が強いため中心となる価格帯は見出せなかった。 (2) 同一需給圏は、主として神戸市、及び、周辺市町の工業地域である。需要者の中心は、圏内に地縁性を有する個人事業者や事業法人等が中心である。小規模の作業場や事業所等が混在する工業地域であるが、高速道路インターチェンジに近接しており、周辺幹線道路沿いの店舗等も充実していることから、需要は概ね堅調である。但し、取引自体が少なく、また、取引規模等も様々であることから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が中心となっている地域で、事業用の賃貸物件はほとんどなく、建物の用途・規模・構造等に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準・経費率の把握が困難であることから、収益価格は小規模事業所・工場等の賃貸市場が未成熟なため精度が劣ると判断し、採用しなかった。したがって、市場の実態をより反映している比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、市場において現実に成立した工業団地等に係る取引事例を基礎として求められたものであり、また、自己利用目的を主とする地域であることから、規範性が高い。一方、工業地域における賃貸借市場は未成熟であり、類似する小規模な工場・作業所等の賃料水準の把握は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	明石駅北東方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	77.1 坪 (255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	倉庫、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の作業所のほか住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神戸市西区兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋６６３番１３外
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	30 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特別な変動はなく、今後も現状のまま推移するものと考える。大蔵谷インターに近接し、交通利便性が良好で、安定した需要があるため、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)小規模の作業場や事業所の他、一般住宅等も見られる工業地域であり、今後とも当面は現状のまま推移していくものと予測する。利便性を反映して、地価は堅調に推移しているものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,483 円 1平米 5万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万5,467 円 1平米 5万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万5,467円 1平米 5万6,100円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響により、西区内の取引は一時停滞したものの、巣ごもり消費の拡大により、物流施設用地の取引が見られる。地価はやや強含み。 (2)景気は、新型コロナとの共生の下で緩やかに持ち直しつつある。流通業務用地等への需要は引き続き堅調で、西区内の工業地の地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)中小工場、営業所等が混在する地域で、地域要因に特に変動はない。高速インターへのアクセスが良く、需要が堅調で地価は強含み。 (2)小規模な作業場や事業所等が混在している市街地に近接した工業地域であり、需要は概ね堅調である。地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＪ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋６６３番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,552 円／平米 22万9,939 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,595 円／平米 20万3,633 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,391 円／平米 18万3,123 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋６６３番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,663 円／平米 25万3,448 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,896 円／平米 26万830 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,194 円／平米 18万5,777 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＲ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋６６３番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,732 円／平米 24万7,064 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,658 円／平米 24万6,819 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,302 円／平米 18万2,828 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＮ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神戸市西区
地域	兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋６６３番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,586 円／平米 14万789 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,957 円／平米 14万8,628 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,094 円／平米 18万2,141 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情