路線価 (2023) 兵庫県姫路市別所町別所4-96 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市別所町別所４丁目９６番
価格時点	2023 年
駅名	ひめじ別所駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	993万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	993万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円／坪 1平米 6万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は姫路市東部、用途的な類似地域は戸建住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内居住者で圏外から需要は少ない。ひめじ別所駅周辺の区画整理事業が完了し、住環境の向上が見られるなか、宅地分譲は継続しており、需要も比較的堅調に推移している。周辺の分譲地は、土地のみで１０００万円～１５００万円程度、新築戸建物件は３０００万円～３５００万円程度が中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏内は、姫路市東部の中小規模一般住宅を中心とする住宅地域と判定した。需要者は圏内の居住者もしくは市内に勤務先を有する者が中心である。圏内には区画整理後の住環境が比較的良好な住宅地域が見受けられ、需要は安定的である。宅地の新規供給は、新規に開発された戸建住宅地等が中心的。新規分譲土地の価格帯は規模にもよるが１，０００万円～１，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅地域にあり、賃貸市場が未成熟で適正な純収益の把握が困難であるため、収益還元法は適用できなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、同時に居住快適性に影響を与える価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 比準価格については、同一需給圏内において信頼性のある自用目的の取引事例を収集することができた。他方、標準地は戸建住宅地域に存し、賃貸需要も乏しく経済合理的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用できなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域では自己使用目的の取引が支配的であることから、取引市場の実態を反映する比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ひめじ別所駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市別所町別所４丁目９６番
標準地の範囲
東	90 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として概ね熟成した地域であり、地域要因に変動もないことから、当面は現状で推移するものと予測される。 (2)住宅地域として概ね成熟しており、今後も概ね現状を維持していくものと予測される。地価は横這いで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の先行き不透明感は強い。利便性の高い新興住宅地域等の需要は堅調であるが、旧集落、既存住宅地域に対する需要は弱含みである。 (2)姫路市の人口は微減傾向にある。住宅地需要は居住環境や利便性等による二極化が依然として継続している。コロナ禍の影響は顕在化していない。
地域要因
(1)周辺で既存住宅の建て替え、修繕等が見られる程度で特筆すべき変動はない。 (2)成熟した住宅地域で地域的な状況変化はなく、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市別所町別所４丁目９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,368 円／平米 25万5,779 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,602 円／平米 25万3,246 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,696 円／平米 21万7,191 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市別所町別所４丁目９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,342 円／平米 22万2,633 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,342 円／平米 22万2,633 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,135 円／平米 21万2,030 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＹ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市別所町別所４丁目９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,157 円／平米 27万1,611 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,764 円／平米 26万3,700 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,692 円／平米 22万484 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市別所町別所４丁目９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,537 円／平米 21万53 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,291 円／平米 20万5,934 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,916 円／平米 21万7,918 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,900 円／平米 21万7,865 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情