路線価 (2023) 兵庫県姫路市上手野字南畑223-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市上手野字南畑２２３番１
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 5500m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	805万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	808万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,519 円／坪 1平米 2万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は姫路市の概ね中心部に存する住宅地域である。需要者の中心は圏内の居住者、地縁関係者である。集落色が濃い住宅地域で選好性が劣り、宅地需要は弱含みである。宅地供給は小規模開発の住宅地が主体で、土地は８００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円後半の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は姫路市内の市街化区域に存する住宅地域と判定した。近隣地域に地縁、血縁等を有する者などが主な需要者として想定される。対象標準地は農家住宅も多い集落的色彩を有する住宅地域に存し、地縁的選好性等に基づき需要が偏る傾向にあることから、需給は低調であり、地価も下落傾向を継続している。需要の中心価格帯は、土地のみでは１０００～１５００万円程度、新築戸建物件では３０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件が皆無であり、自用目的の取引が支配的で、賃貸需要が乏しく経済合理的に住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しなかった。従って、自用目的の取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 採用した取引事例のうち、重視した査定価格は自用目的に係るものが中心で、求められた比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、その規範性は高い。一方、近隣地域は集落的色彩を有する住宅地域で、賃貸需要が乏しくその市場が未成熟で、収益性の見込める建物想定も困難であるため、収益還元法は適用出来なかった。したがって本件では、規範性が高いと判断した比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	姫路駅北西方
距離	5500 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほかに一般住宅も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市上手野字南畑２２３番１
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	90 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの既成住宅地域として成熟しているが、需要者が地縁者主体の地域での需要は弱く、空家の増加傾向が認められ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は農家住宅のほかに一般住宅も混在する既成集落であり、特段地域の状況に変動は見受けられず、当面はほぼ現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向。経済状況は回復傾向が認められるが、物価高騰により消費動向は慎重で、住宅地需要は二極化がより鮮明である。 (2)姫路市内の近年の総人口は微減、高齢化率は県下５番目の低さで推移。取引件数は前年同期比で微増、取引価格は一部の商業地では高値も散見される。
地域要因
(1)既成集落地域の需要は地縁者などが主体である。特に変動要因はなく、地価は下落傾向である。 (2)農家住宅のほかに一般住宅も混在する既成集落地域であり、当地域に影響を及ぼす特筆すべき地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、現在、地上建物は取壊され空地である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＳ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市上手野字南畑２２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,710 円／平米 9万1,609 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,599 円／平米 9万1,242 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,455 円／平米 9万7,378 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＴ６０４国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市上手野字南畑２２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,606 円／平米 15万7,385 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,799 円／平米 15万8,023 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,949 円／平米 9万9,011 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＨ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市上手野字南畑２２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,281 円／平米 12万9,863 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,163 円／平米 12万9,473 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,248 円／平米 9万6,694 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市上手野字南畑２２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,718 円／平米 10万4,860 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,278 円／平米 10万3,405 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,015 円／平米 9万5,924 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情