路線価 (2023) 兵庫県姫路市東今宿6-2175外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市東今宿６丁目２１７５番外
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 3500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,140万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,641 円 1平米 6万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月07日
鑑定評価額 総額	2,140万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,641 円／坪 1平米 6万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は姫路市中心市街地の住宅地域であり、特に姫路駅西部の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得者が大半である。圏域における需要の中心価格帯は土地は１，５００万円前後まで、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度である。近隣地域に関しては既成市街地内にあって敷地規模が大きく、総額が嵩むことなどから、市場競争力はやや弱い。 (2) 同一需給圏は概ね姫路市街地北西部の住宅地域。近隣地域は古くからの既成住宅地域に存し、需要者の中心は地元での建替え・住み替え等を目的とする層で、圏外からの転入者は少ない。地価は微減傾向が続いていたが、近年は周辺で高値の取引が散見される等の動きが見られ、地価は底打ち感から下げ止まりに転じたと思われる。需要の中心となる価格帯は、３，００㎡程度の画地で概ね２，０００万円前後であると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成住宅地域であり、比準価格査定においては、標準地周辺の類似地域より規範性を有する事例を収集し得た。収益価格は求めなかったが、需要者の意思決定は周辺取引価格水準が基礎であり、求められた比準価格はかかる需要者行動を強く反映していることから、十分説得力があるものと判断した。検討した代表標準地との均衡性も保たれており、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺においては一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、後述する理由により収益価格は試算できなかった。近隣地域においては投資目的での取引はほとんどみられず自用目的での取引が支配的である。したがって、類似地域内の不動産市場で形成された価格から試算され、信頼性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	姫路駅北西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	104.4 坪 (345 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市東今宿６丁目２１７５番外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	24 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は概ね現状で推移するものと思料する。 (2)古くからの住宅が多い既成住宅地で、特段の地域要因の変動は見られないが、将来的には既存の住宅の建て替えや土地の細分化利用が進行するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,641 円 1平米 6万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,641 円 1平米 6万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,641円 1平米 6万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万4,641円 1平米 6万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,641円 1平米 6万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万4,641円 1平米 6万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は微減傾向、金利、税制等による下支えにより、需給関係は成り立っているが、立地条件等による地価の二極化傾向は拡大しつつある。 (2)住宅投資は概ね横ばい圏内の動きとなり、雇用・所得環境は一部弱めの動きとなっているが、景気は全体としては持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に別段変動は見られない。 (2)古くからの住宅が多い既成住宅地に存し、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市東今宿６丁目２１７５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,020 円／平米 21万4,956 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,020 円／平米 21万4,956 円／坪
標準価格 平米 坪	6万315 円／平米 19万9,401 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＫＺ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市東今宿６丁目２１７５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,334 円／平米 25万5,666 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,262 円／平米 25万2,122 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,403 円／平米 20万2,998 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,200 円／平米 20万8,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＳ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市東今宿６丁目２１７５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,394 円／平米 15万9,991 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,394 円／平米 15万9,991 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,749 円／平米 19万918 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,500 円／平米 19万6,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＫＺ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市東今宿６丁目２１７５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,160 円／平米 20万5,501 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,184 円／平米 19万5,662 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,000 円／平米 20万1,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＨ６０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市東今宿６丁目２１７５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,325 円／平米 20万9,352 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,414 円／平米 25万5,931 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,048 円／平米 18万8,601 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情