路線価 (2023) 兵庫県姫路市北夢前台1-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 姫路市兵庫県姫路市北夢前台１丁目３５番
価格時点	2023 年
駅名	姫路駅 から 5400m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,537 円 1平米 7万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,537 円／坪 1平米 7万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね姫路市街地の北西部にある住宅地域で、需要者は当圏に地縁性を有する個人が中心である。当地域は成熟した地域のため宅地供給は少ない。周辺地域においては農地転用等による宅地開発がみられ継続的に供給されているが近年はやや減少傾向にある。地域における需要の中心価格帯は、土地は１，３００万円前後、新築の戸建物件は３，２００万円前後である。 (2) 同一需給圏は概ね姫路市中心部から北西部にかけての住宅地域で、需要者は同一需給圏内の居住者を主とするが、市内勤務者など圏外からの転入者も認められる。成熟した住宅地域であるが、画地を細区分する新規の住宅供給も行われており、需要も底堅い。需要の中心は土地では１０００万円～２０００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円～３５００万円程度であるが、様々な需要層を対象としてより低額及び高額な物件もある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 住宅地域においては周辺の取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的で、比準価格は市場性を反映している。収益価格は画地規模の観点から経済合理性のある共同住宅を想定することが困難なため試算できず、又、積算価格も後述の理由により試算できなかった。従って、同一需給圏内の他の標準地との広域的な検討を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 画地規模が小さく、経済合理性に基づく共同住宅経営が困難であり、また戸建住宅による賃貸経営が成り立つ地域ではないので収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引事例を中心に試算された規範性の高い価格である。従って、比準価格を採用し、同一需給圏内の他の標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	姫路駅北西方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	姫路市兵庫県姫路市北夢前台１丁目３５番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域で地域要因の変動はない。最寄駅へは距離があるもののバス便の多い地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。周辺の取引価格等より地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)戸建住宅を主とした住宅地域として概ね熟成しており、今後もほぼ現況が維持されていくものと予測する。既成の住宅地域で、地価水準はやや弱含みに推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万7,537 円 1平米 7万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万7,537 円 1平米 7万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万7,537円 1平米 7万7,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万7,537円 1平米 7万7,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)姫路市の人口は微減傾向。新規分譲住宅地域や利便性の優る地域の需要は底堅いが、既成住宅地域や隘路の多い地域の需要は弱く二極化が継続中。 (2)市の人口は微減、高齢化率は増加。利便性の高い市街地の住宅需要は堅調であるが、郊外や細街路の多い旧集落は総じて需要は弱い。
地域要因
(1)成熟した住宅地域で、地域要因の変動は特にない。 (2)造成後経年し、成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＣ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北夢前台１丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,818 円／平米 29万326 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,469 円／平米 27万5,949 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,643 円／平米 27万3,218 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,500 円／平米 27万6,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＹ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北夢前台１丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,724 円／平米 23万7,120 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,159 円／平米 23万8,558 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,632 円／平米 24万3,427 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,400 円／平米 24万5,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＮ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北夢前台１丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,011 円／平米 25万4,598 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,469 円／平米 24万6,195 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,469 円／平米 24万6,195 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,200 円／平米 24万8,611 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴ６０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北夢前台１丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,195 円／平米 23万5,371 円／坪
推定価格 平米 坪	7万839 円／平米 23万4,194 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,791 円／平米 24万3,953 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,500 円／平米 24万6,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＣ６０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県姫路市北夢前台１丁目３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,511 円／平米 32万8,983 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,526 円／平米 32万5,727 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,790 円／平米 28万316 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,600 円／平米 28万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情